“撤辣”效果减弱？香港楼市一手房减价促销，房价创近8年新低

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香港差饷物业估价署（下称“香港差估署”）7月29日公布，今年6月香港私人住宅售价指数（全部种别）报301.8点，较5月的305.6点下跌1.24%，同比下跌13.1%；该指数连跌两个月累跌2.55%，撤辣后3月和4月累积的2.41%升幅已经蒸发，并创下2016年10月以来（93个月，将近8年）新低。
房价跌跌不休，租金却逆势上涨。香港差估署数据显示，今年6月香港私人住宅租金指数为189点，比5月上升0.16%，连升4个月，比客岁同期升4.48%，创4年半以来新高。
另外，中原地产指出，受惠全面撤辣及港府推出的人才入境计划，加上香港租金及租金回报率上升，吸引内地客积极来港买楼。今年上半年香港录得6117宗“普通话拼音”买家买卖登记，较客岁同期3667宗急升近7成，涉及总金额705.4亿元，按年升42%，无论成交量及金额均创1995年有纪录以来新高。
楼价创近8年新低
“辣招”指的是，香港特别行政区政府（下称“港府”）为打击房地产炒作行为，抑制房价过快上涨而推出的一系列政策步伐的俗称。“撤辣”则意味着取消或放松楼市调控步伐。
2010年以来，港府陆续推出了多项楼市辣招来抑制楼市过热的现象。不过，随着楼市降温，今年1月香港私人住宅售价指数（全部种别）跌至307.3，按月跌幅为1.3%，按年跌幅扩大至约9.2%，彼时的房价已跌回2017年的水平。对此，港府于今年2月28日全面“撤辣”。
全面“撤辣”之后，香港楼市成交氛围升温，出现“量价齐升”的现象。
在总体成交量方面，香港土地注册处数据显示，香港住宅楼宇买卖合约数量从2月的2375套上涨至3月的3971套，并在4月创下8551套的成交高点。另外，香港差估署数据显示，香港私人住宅售价指数今年3月和4月分别报308.1和309.7，按月升幅分别为1.9%和0.5%。


不过，从现在的数据面上来看，香港楼市全面“撤辣”带来的效果只维持了两个月。香港私人住宅售价指数今年5月和6月分别报305.6和301.8。分析最新的6月数据来看，撤辣后3月和4月累积的2.41%升幅已经蒸发，并创下2016年10月以来（93个月，将近8年）新低。
同时，5月香港住宅楼宇买卖合约数量下滑至5546套，6月则为3856套，环比下降30.5%，较今年4月的成交高点8551套腰斩。
另外，香港金融管理局公布的2024年6月份住宅按揭统计调查结果也显示，香港楼市有所冷却。香港金融管理局数据显示，6月份新申请贷款个案较5月份按月减少17.2%，至6690宗。6月份新批出的按揭贷款额较5月份减少22.5%，至245亿港元。当中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少25.6%，至86亿港元；涉及二手市场交易所批出的贷款减少21.3%，至138亿港元。至于涉及转按交易所批出的贷款，则减少16.6%，至21亿港元。
一手减价促销，二手严峻受压
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰公开表示，楼市撤辣后三个多月，由于缺乏利好消息，加上经济复苏未如抱负，楼市陷入低潮，差估署指数连跌两个月，显示撤辣后的亢奋情绪已逐渐减退。一手发展商为了吸引客源，只好以低价作招揽，7月全新开售的两大新盘，分别位处启德及黄金海岸，皆以同区甚至全港新低价开售，销售反应抱负，启德新盘两周售出约266户，黄金海岸项目更于8日内售出300户，7月份一手成交已超越1000宗，较6月份一手成交量增60%，一手成交量回暖。但一手减价促销下，二手严峻受压，低价成交不断，令差估署楼价指数连跌两个月，并创8年新低。
必要留意的是，香港“撤辣”后，不少开辟商为了促进去化，打折促销。今年4月，长实旗下的黄竹坑站港岛南岸“Blue Coast”楼盘以“捞底价”首轮开售，推售422套住宅，均价为2.19万港元/平方尺，该项目的成本约2.8万港元/平方尺。此中，该项目均价也低于同区域其他楼盘代价，且相较于周边的二手房价，等于打了7折。
一手减价促销背后，是新居实际库存处于高位。香港房屋局数据显示，停止2024年6月底，未来3至4年一手私人住宅潜伏供应量约为10.9万伙，环比减少3000伙，但仍然处于历史较高水平。
另外，8月1日，独立地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，香港现在一手、二手房价都在下跌，主要有两大缘故原由，一是，香港的房价本身比较高，再加上这几年香港经济放缓比较明显，所以现在香港人无论是投资还是消耗，相对比较谨慎。
二是，香港实施联系汇率制度，和美国利率挂钩。如今美国仍处于加息周期，香港也跟着加息，现在香港房贷利率很高。房贷利率这么高之下，香港人现在就不愿意买房，更多人甘心租房，租到房价利率下跌才入市，这个跟内地有很大的区别。
“香港人对利率是很敏感的，而且他们觉得租房子住没什么问题。（在香港租房）跟内地不一样，它对于租客的保障还是比较多，所以现在许多人甘心租房子住。”邓浩志说道。
租金逆势上涨
香港差估署数据显示，今年6月香港私人住宅租金指数为189点，比5月上升0.16%，连升4个月，比客岁同期升4.48%，创4年半以来新高。


正常来讲，楼价和租金是正向关联的。像追踪香港私人二手楼价的中原城市领先指数（CCL）和追踪香港私人住宅租金变化的中原城市租金指数（CRI），在过去多年涨跌趋势都是同步。
不过，直到2021年，上述两个指数开始背驰而行。中原城市领先指数CCL自2021年8月的191.34点高位下降至现时（7月21日）最新数据140.81点，反映整体楼价回落约26.4%。与此同时，追踪私人住宅租金变化的中原城市租金指数（CRI）则由2021年8月的116.11点，升至现在最新数据（6月1日）的120.28点，累涨约3.6%。




邓浩志提到，在利率上升的环境下，各人的租赁需求比较旺盛。再加上香港从客岁开始实施优才计划，引进人才的门槛下降，香港新增人口较多，也导致对租房需求的增加。
必要留意的是，中原地产指出，受惠全面撤辣及港府推出的人才入境计划，加上香港租金及租金回报率上升，吸引内地客积极来港买楼。今年上半年录得6117宗“普通话拼音”买家买卖登记，较客岁同期3667宗急升近7成，涉及总金额705.4亿元，按年升42%，无论成交量及金额均创1995年有纪录以来新高。
另外，针对香港楼市后续走势，邓浩志认为，香港的楼市长期看没什么问题，短期受美国的汇率，特别是美元的加息周期的影响。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

来源：https://view.inews.qq.com/k/20240802A08VZ200
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