一、重点城市房贷利率接近3%，个别城市房贷利率步入2时代
7月22日，中国人民银行公布最新LPR利率：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，较上期分别下调0.1%。此次LPR调解，是本年内第二次下调。本年以来，5年期以上LPR已累计下降了35个基点。2月20日，央行曾将5年期LPR从4.2%调解至3.95%，1年期LPR保持不变。作为房贷利率之锚，5年期以上LPR的定价与房贷成本痛痒相关，有助于引导首套房贷利率进一步下行，继续降低购房者购房成本。以贷款100万30年、等额本息盘算，贷款利率从3.95%降到3.85%，利息总额节省约2.1万元，月供减少约57元。
2024年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，取消天下层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方，随后多数城市取消首套、二套房贷利率下限，随着天下房贷利率的下调，多个城市首套房贷利率已经步入亘古未有的低位。当前，58安居客重点关注的53城中，半数城市首套房的主流贷款利率降至LPR-60及更低水平，苏州、南京、东莞和佛山等少数城市可低至LPR-80，即3.05%的水平，甚至有些银行可以达到2.9%、2.95%的利率，房贷利率逐渐进入“2”时代。目前仅有保定、南昌和兰州等个别城市首套房贷利率仍在3.5%以上。伴随着银行商业贷款利率的下调，其与公积金贷款利差也徐徐收窄，而新增房贷利率与此前存量房贷利率的差也逐渐拉大，引发了存量房主的关注，后续或可能促进存量房贷利率的进一步降低。
数据来源：58安居客研究院整理，截至2024.7.31
二、降息效果减弱，二手房热度走势好于新房
天下整体来看，降息当周（7.22-7.28）新房热度周环比下降2.3%，二手房热度周环比则小幅上涨0.7%。从趋势来看，降息当天，市场并没有即时反馈，找房热度一度出现下降，直到周末才又出现周期性的上涨。对比本年2月份5年期以上lpr一次性降低25BP，新房和二手房热度周环比分别上涨19%和17%，本次降息可以减少的贷款额度并不高，市场对此的反应也较弱。
数据来源：58安居客研究院
从客岁到本年的这几次降息的结果来看，固然各次的降息短期内对于市场热度有肯定的提振效果，但效果有减弱的趋势，持久性也不足。再者从前期大幅降息到现在的小幅降息，降月供的效应也在变弱，对于购房者的激励作用明显减小。制约当前市场行情的底层缘故原由还是居民对于大环境的顾虑，对宏观经济低迷的担忧、对未来预期收入的不确定等问题。金融信贷的调控支持不可否认为市场交易带来了利好，进一步降低了购房门槛，尤其是刚性的购房和换房需求，但结果具有短暂性和局部性。从城市来看，降息后一周内，仅上海和郑州的新房热度有明显的上涨，上海是由于个别项目开盘、待上市项目标展厅开放带动热度大幅上涨，郑州则是个别以旧换新楼盘和营销力度加大的楼盘吸引了市场热度，热度的上涨也不具备普遍性。大部分城市的二手房热度出现上涨，但涨幅也不高，整体走势较弱，降息的刺激效应未能有突出的显现。预计只有待市场实质的矛盾得到解决，才能从源头上才能解决当前房地产市场的问题。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240801A02OBC00
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