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内容提要：
总负债高达9828亿、有息债务为3313 亿元的万科首席执行官被拘留，惠誉和标普环球将万科的信用评级从垃圾级B+下调至B-，再一次引发了大众对房地产债务风险的担心。从现在的口风来看，深圳似乎还没有放弃救治万科的积极，周一深地铁董事长任万科董事会主席，深圳正在全面接管万科。但地方出手，也未必一定能够拯救万科。
近年来，从中心到地方采取了许多措施来解决房地产市场的流动性危机，希望能够改变高速成长了二十多年的房地产下行趋势。在持续三年多的积极中，不但恒大、碧桂园等房地产激进企业未能逃脱被趋势碾压的命运，不停以妥当著称的优等生万科也面临存亡攸关流动性危机。
随着房地产的流动性萎缩和债务兑付危机进入第五个年初，总负债高达9828亿、有息债务为3313 亿元的万科首席执行官被拘留，再一次引发了大众对房地产债务风险的担心。
1月15日，万科企业股份有限公司(下称“万科”)执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安构造带走。
1月16日，穆迪万科的评级从“B2”下调至“Caa1”。
1月22日，惠誉和标普环球均将万科的信用评级从垃圾级“B+”下调至“B-”。
评级机构下调万科评级至垃圾级，理由是其财务灵活性下降及2025年销售前景不佳。销售额和现金流下降减弱了其偿还2025年债务的本领。评级机构指出只管万科仍可能通过国内银行的长期担保融资获取资金，但随着更多资产被抵押，资产减值，其财务灵活性进一步减弱。
对万科财务状况的担心，不但成为网络关注的焦点，也给控股万科的深圳地方带来了新的挑战。
数据表现，万科2025 年境内到期的中期票据共有8 笔，合计总金额207 亿，且2025 年一季度是偿债小高峰，有98.9 亿元的境内公开债需兑付。2025 年境内外累计到期债券共9 只，总规模高达 215.9 亿元。境外债兑付高峰为2025 年5 月，当月需兑付4.55 亿美元。
按现在的人民币汇率计算，2025年万科到期必要兑付的票据本金接近1800亿元，占到其2024年全年2460.2亿元销售金额的73%。万科已经失去盈利本领，因为1月27日万科在提交给香港证券生意业务所的一份文件中称，2024年其净亏损为450亿元，而2023年还盈利205亿元。一笔笔即将到期的债务，犹如悬在万科头顶的达摩克利斯之剑。
因此不少网友担心，万科会否步恒大后尘，也被债权人向法院提出破产清盘的请求。
从现在的口风来看，深圳似乎还没有放弃救助万科的积极。
上周有媒体称，万科总部所在地的深圳，正在加强与当地国有企业的会议和协调，以制定控制万科债务风险的筹划以及资产处置。
万科的资产不少，依据其财报，截至2024年三季末，万科的总资产为13572亿元。其中大约6成为存货，4成为地盘等其他资产。从去年开始，该公司不停在试图出售物流平台GLP、物业管理部门 Onewo、出租公寓业务和购物中心等的股份，据称，万科正在与新加坡投资公司（GIC）就出售万纬物流公司的控股权进行深入谈判。
通过变现资产来缓解债务压力，这是现在万科所能缓解债务压力唯一能做的事情。但在资产价格下滑周期中，购买资产的主顾较少，地方能否动员本地企业或其他企业来接盘万科的可出售资产，具偶然性。
与此同时，深地铁董事长任万科董事会主席，深圳正在全面接管万科。
深圳地铁已经是万科的国有股东，在宝万之争时，深圳地铁豪掷600多亿元，持有万科27.18%的股份，也是万科最大的股东。
在恒大被彻底放弃之前，广东成立了一个风险管理委员会来管理危机中的恒大，虽然后来恒大的首创人被拘留，开发商随后被香港法院下令整理。
但思量到万科对房地产行业的符号性意义，如果它违约，将毁掉中心和各地之前的所有稳定房地产的积极，风险可能会蔓延到金融系统。以是三郎认为在万科未能出售资产渡过难关之时，深圳地方应该会参与并帮助解决其流动性问题，以防止万科的财务状况进一步恶化。
如果深圳地方出手，将是我国自2021年房地产行业危机开始以来的首次此类办法。
一些分析师和债权人也希望深圳能够尽最大积极拯救万科。
1月27日下战书，万科连发5条公告，涉及年报预报、高管变更、项目转让等内容。这意味着，面临流动性风险的万科迎来重大转机。
27日下战书，万科公司召开董事会会议，会议选举深圳地铁董事长辛杰为公司董事会主席。郁亮辞去万科董事会主席职务，继续留任董事。董事会决定聘任郁亮、李锋、华翠、李刚为执行副总裁，聘任田钧为董事会秘书。祝九胜辞去万科董事、总裁、首席执行官等职务，不再担当公司任何职务。
深圳地铁集团近年来积极助力万科化险。2024年，深圳地铁先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等，迩来再度受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。
深圳地域8家国有银行和股份制银行负责人接受记者采访时也都表现，坚定看好万科的后续发展，满足万科合理融资需求。
但地方出手，也未必一定能够拯救万科。
万科的危机，是债务高企下的流动性危机。如果没有新的流动性支持，万科今年债务违约是不可制止的事件。而万科的困境在于，其月销售额已经暴跌至盈亏均衡水平以下，难以从银行借款，垃圾评级也相当于断绝了海外继续发债的可能，处置资产一时半会也难以找到有如此大支付本领的买家。
2024年，万科实现合同销售面积达到1811万平方米，销售金额2460亿元。而万科的负债，4倍于其收入。与此同时，万科在近期还新增了四个必要投资的开发项目。
2023年，深圳地方级财务收入4112.8亿元，也难以向万科投入解除债务危机所必要的数以百亿计的资金。
而深圳地铁自身债务负担也日渐沉重。2019-2024年3季度，其负债总额分别为1953亿元、2883亿元、3500亿元、3962亿元，4100亿元，资产负债率从2019年的32%，大幅增长到2024年9月底的57%。
我们还必要关注到，商业银行表态并不能取代其贷前风控，万科还有多少能够抵押的资产交付给银行来取得新的流动性存疑。
潮水退去才知道谁在裸泳。从万科低迷的股价和低到三折的海外债券来看，万科离上岸的距离似乎还有很遥远。
在深圳地铁的掌控下，万科能否坚持到最后，取决于深圳地方能够给予万科多大的、可能打水漂的流动性支持，以及是否有人乐意为救助失败承担责任。让我们拭目以待。
【作者：徐三郎】
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250127A085VO00
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