2025年买房逻辑正在改变？楼市的几个关键信号已经开始出现了

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2025年的房价，在这一系列前所未有的大环境变化之下，到底会怎么变动？会见底吗？能不能涨？
先上结论，这期内容绝对重磅。2025年的房地产市场将会迎来一个关键拐点！
为了能更精准地剖析房价的走向，我详细分析了过去十几年我国70个大中城市的房价走势数据。
它既包含了北、上、广、深这些超一线城市，也覆盖了哈尔滨、长沙、西安、合肥等二线城市，还囊括了北海、九江、无锡、平顶山这些三四线城市，是一个最能反映国内房价真实情况的数据维度。


回顾 2011 年至 2015 年这五年，你会发现天下房价根本没怎么涨，天下的房价走势履历了两个“先涨后跌”的小周期，整体上保持横盘状态。
即便是像北京、上海、广州、深圳这样备受瞩目的一线城市，房价也没有显著的上涨迹象，整个社会对于房价的关注度似乎也没有如今这般炽热。
大家不妨回想一下，在2011-2015年那段时间里，你身边有多少人在谈论房价上涨呢？大家可以在评论区里留言。


然而，2015年成为了一个迁移转变点，因为2015年发生了关于房价的两件大事。
首先是外汇危机，如同一颗重磅炸弹引爆了市场。
股市遭遇重创，股指从 5178 点急剧下跌至 2850 点，近乎腰斩。与此同时，人民币汇率改革引发了人民币贬值，外汇储备更是大幅减少 5127 亿美元，这是 23 年来的首次负增长，大量资金急于寻找新的避险港湾，开始外流，市场陷入了一片恐慌之中。
可当时，原本作为资金蓄水池的股市已经让市场信心全无，那么该用什么来吸引资本不外逃呢？
没错，就是房子。


只要让大家都相信房子是增值更快的投资品，逐利的资本自然就会留下来，汇率也就能够稳住了。
那怎么推动房价上涨呢？
这里就涉及到当年关于房价的第二件大事：棚改货币化。
2015年6月，棚改政策出台，拆迁补偿方式从实物安置转变为货币安置，这意味着拆迁户可以拿到一笔可观的拆迁费，然后自由地去买房。
这一举措瞬间让大量拆迁户手握现金涌入房地产市场，摇身一变成为了现金买家。
一时间，市场的供求关系发生了逆转。原本平稳的房价开始蠢蠢欲动，即将开启一段疯狂的上涨之旅。


果不其然，从 2016 年开始，房地产市场就像被点燃的烈火，敏捷升温，热度从一二线城市敏捷蔓延至三四线城市，整个市场变得异常火爆。
一套房短短两天内房价就能上涨十几万，甚至有许多卖家在收了定金的情况下，绝不犹豫地选择毁约，即便要赔几万的违约金也在所不惜，因为过不了两天房价的涨幅就足以弥补损失，这就是当时楼市的真实写照。
与此同时，社会舆论也发生了巨大的转变，大家都开始盲目乐观地认为房价会永远上涨，似乎都忘记了曾经 2011 年到 2015 年房价横盘的时代。


其实，这种上涨趋势在 2019 年下半年就已经开始徐徐放缓。
我们可以看到，在2019年下半年，天下房价的涨幅已经徐徐趋近于0，但2020年突如其来的疫情彻底改变了游戏规则。
为了应对经济衰退，美联储采取了史无前例的大规模印钞行动，在短时间内增发了将近 5 万亿美元，引发了全球范围内的通货膨胀。
在全球经济一体化的大背景下，中国也难以独善其身。2019 年我国广义货币供应量M2增幅已经降至 8%，而到了 2020 年，又重新回到了两位数的增长，市场上的货币供应量大幅增长，这些资金如同潮水一般涌入房地产市场，使得房价再次如脱缰的野马般飞速上涨。
涨到 “躺平” 和 “内卷” 这两个词语开始流行，涨到全部人都开始怀疑人生。


但是，万事万物都遵循着盛极必衰、物极必反的规律。
房价的凭空上涨并没有给平凡老百姓创造什么实际价值，反倒使很多刚需买房的家庭背上了高额房贷。
于是在 2022 年，房地产市场迎来了一个关键的迁移转变点，房价不再连续之前的上涨趋势，而是进入了调整期，并且一直持续到如今。
但是如今，有几个重大信号已经出现，这就意味着“房价拐点”将在2025-2026年出现。
这和 2015 年由两个重大事件开启房价上升的情况类似，如今也由两个重要时间周期变化带来房价的拐点。


第一个变量是经济周期。
首先最重磅的这个想必大家都听过了，就是适度宽松的货币政策，用各种办法倒逼热钱从银行流出来，进入楼市和股市。
而美联储在履历了高通胀疯狂加息之后，如今终于顶不住了，连续三次降息。
再加上不停的有各种消息，比如说要促进房地产市场止跌回稳，要取消公摊之类的。
这些变化带来的影响，之前的文章我都给大家分析过了，这里就不再赘述了。


最重要的是，市场走势向来变幻莫测，政策也并非一成不变。所谓的货币宽松究竟会宽松到什么程度？超常规逆周期调控又会有哪些超常规的手段？
前些年的房地产项目虽然推动了整个财产链升级，但也耗费了大量的财力和物力，让很多老百姓提前透支了几十年的消费。.
如今消费不振，内需疲软，也是因为大家手里都没钱了，所以明年这些放水，最重要的要看平凡老百姓能接到多少水。


如果说经济周期的影响还存在诸多不确定性，但另外的一个大拐点可就没办法再回头了。
这第二个重要的变量，就是人口拐点。
房价在过去大规模上涨，还有一个重要原因就是人口红利。
在房地产发展最迅猛的 20 年里，正是人口红利兑现最敏捷的时期。那时，中国每年都有数千万的年轻人涌入劳动力市场，他们把自己积极挣来的薪资，加上家里几代人的积蓄，掏空六个钱包，纷纷投入到房产上。
可以说，没有庞大的人口基数，就不可能有中国房地产市场的蓬勃发展。


但是如今这几年的天下出生人口一直呈下降趋势，屡创新低。
再详细点说，人口拐点重要体如今两个关键人群上。
一个是购房者的年龄拐点。目前我国主力购房者的年龄重要集中在 30 至 35 岁，也就是 1990 年附近出生的人，而这一年龄段的人口数量正在逐年递减。
自 1990 年以后，我国每年的新出生人口数量持续下滑，尤其是从 2016 年开始，新出生人口出现了断崖式的下降。


这就引出了第二个人口拐点。
你想想看，前些年楼市炒作最厉害的是什么？学区房啊！
这个想必大家都深有体会。
在如今这个全社会都在贩卖焦虑的时代，家长对于孩子的教育可谓是下了血本。就算你心疼孩子不想卷了，但看到周围其他的孩子一个个都那么拼，当家长的哪有几个能坐的住的？
也正是如此，前几年学区房的价格才水涨船高，比任何房子都值钱。
但学区房再值钱，前提也得是有生源才行。
不知道你有没有切身体会到如今人口下行有多严重，我有个亲戚在幼儿园当老师，他们这两年的招生情况是一年比一年差，之前幼儿园新生能有两三百人，今年只招了二十几个。


如果未来人口继续减少，那么购房需求量必然会进一步降低，存量房子又该由谁来接办呢？大规模的新需求又从何而来呢？
所以说，在这样的大环境情况下，2025年和2024年的差异在于：虽然受到货币宽松大放水和美联储开始降息的影响，市场上的热钱可能会变多，但是人口拐点的影响也会徐徐显现出来。
刚需买房群体和入学新生会开始徐徐减少，学区房和人口流出的城市会慢慢感受到压力的传导。
固然如今也有新闻在说，部门热门城市的楼市，成交量和价格都开始有所回暖。
但是，就房价而言，如今最关键的是要有新的资金进来接盘。


目前绝大多数城市的二手房市场抛压过重，需求却参差不齐。
一些热点城市的优质房源依然抢手，而部门城市则面对着库存积压的问题。
一般来说，库存去化周期如果大于两年，那就意味着市场还是供大于求的状态。
在居民收入没有明显提高之前，想要重现 2015 年那种涨价去库存的古迹，实在是太难了。
未来如果在货币宽松放水的影响下，新贷款需求旺盛，而二手房库存能够保持在一个公道的水平，房价大概会有一定的上涨动力，否则，短期内想要彻底扭转市场预期，难度不小。


而且，虽然楼市整体下跌趋势很难改变，但未来房地产市场会出现很大的分化。
一部门中小城市的房产，特别是老破小、天价学区房等，将会变得越来越没有价值；而大城市一小部门地段好、品质佳的房子更有可能实现保值增值。
所以说，未来的房价走势将因城市而异，必要结合具体城市的情况举行分析。
大家也可以在评论区留言提问，我会根据大家的反馈选择点赞量高的城市举行详细分析，记得点个关注。
过冬比的不是谁胆子大、能力强，而是谁能苟得住。熬过了，后面就是春天；熬不过，就只能长眠于时代的积雪之下，留下白茫茫一片真干净。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250131A0105Z00
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