大阳台、高得房率，顺义楼市成交为什么没有想像中那么好？

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顺义压力好大啊！

去年全年，顺义卖了全北京第二多的新房，6615套，仅次于昌平的6690套，也成为北京唯二卖出超6000套新房的区域。
今年前5个月，顺义依然霸占新房销售榜眼的位置，只是量不及以前了。


顺义1-5月新房销售数据
包哥算了一下，顺义2024年前5个月一共成交1575套房，相当于一年已颠末去了42%，新房销量只是去年的24%。
没办法，不止顺义，整个北京市场都是这样。
但与此同时，顺义还在积极地卖地。本日，顺义仁和镇又成交一块地：
仁和镇临河村15、26宅地、16托幼用地，最后被北京城建+深圳南山以11.9亿元底价摘得，住宅楼面价1.61万/平，销售指导价4.4万/平。

顺义仁和镇地块环线位置
一整个2023年，顺义一共才出让5块地，而今年时间还没过半，顺义已经卖出去4块地了。而顺义今年卖出的4块地中，除了刚刚确定买家的仁和镇地块，其他3块都还没有入市。

顺义主要新房分布
前浪还没退，后浪立刻跟上，真是一浪接着一浪。
顺义的新房项目，那也是北京出了名的卷品质，阳台已经是标配，高得房率也不是什么新鲜事儿，今年开始很多项目也在价格上给出十足的诚意。
除了传统的后沙峪、顺义新城板块，目前马坡、仁和板块也加入顺义新房战局，好不热闹。

顺义部分新房去化信息
虽然市场大环境欠好，但顺义新出的一个又一个新项目，那真是在品质和价格上卷出天际，对于真正想买房的人来说，算是“赶上了”。
关于顺义新盘，你有哪个项目也别想了解的，加包哥微信，咱们私聊去。
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仁和三杰之后再出低密新地



先来说说本日城建拿下的仁和这两块地。



地块北侧就是北京燕京啤酒集团，南侧就是著名的“仁和三兄弟”，路劲御和府、龙湖云河砚、公园都会。




仁和15、26宅地位置


关于“仁和三兄弟”，最出圈的就是，2020年8月三块地以88个小目标集中成交，2021年先后集中入市，然后又在去年先后交房，如今应该还有一些现房在卖，成交均价基本上都在4万以下。
从地块条件看，北京城建拿下的这两块地还算比较优质，容积率低到了1.6，控制高度到了45米。

仁和15、26等地块信息
不过，1.6也不算什么稀奇的，由于南边的“仁和三兄弟”的容积率也是1.6。而且城建地块地点的一大片区域都是城建做的一级开辟，从各地块信息来看，住宅用地的容积率都在1.6乃至以下。

也就是说，容积率在这个位置根本不算绝对上风。

关于周边配套，地块地点位置周边生活氛围并不算浓厚，除了南边的任何三兄弟外，其他方面几乎都是比如理想汽车、现代汽车等汽车工厂。

未来规划方面，城建地块北侧04地块是中学用地，包哥听说未来要建立临河中学。
轨道交通方面，地块西北侧直线隔断2.5公里左右的位置是北京地铁20号线临河站，规划是在2028年开通。

20号线规划方案示意图
不过，20号线即使开通对城建新地块的加持力度也没有那么大，毕竟还有一段隔断，不过15、26新地块同区域相隔2公里的兄弟项目，城建星誉BEIJING却由于临河站的规划，卖得还行。
星誉BEIJING6月26日网签信息
星誉BEIJING去年3月份入市，卖了15个月，网签715套，去化率接近7成了，4.4万的指导价，网签均价3.8万左右，毕竟是在市场相对好的时候依靠价格优惠把量跑起来了。
还有就是，这个项目主打一个“差异化”，在顺义城一众新盘统统主打100平以上纯改善户型时，星誉BEIJING则推出70平、89平刚需、刚改户型，也劳绩了一大波购房者的青睐。
但如今的市场环境，地块位置不及星誉BEIJING的城建新地块，未来入市结果又将是怎样呢？

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新盘扎堆的顺义新城卷成啥样了？



论城市配套，仁和相较顺义新城要差很多。


15号线石门站、顺义站南北区域也是顺义的主城区，这个区域的交通、学校、医院、贸易等配套，都是区域内最好的。



顺义新城石门区域贸易配套
这个区域的在售新盘，也是顺义目前最多的。包哥简单统计了一下，顺义新城石门、顺义、俸伯三个地铁站周边盘踞的入市、未入市的新盘，有5个。顺义新城新盘分布
曾几何时，御湖境一期2023年年初入市时，在顺义新城还没有那么多新房项目的时候，称王称霸。

800来套房子的御湖境一期前期去化很快，可下半年市场环境变冷，加上顺义新城新盘如雨后春笋般冒出，产品一个比一个做得好。

御湖境一期并没有在期房预售证限期内实现清盘，而是照旧有340多套房子进入现房销售，目前现房销售已经网签90套，网签价格也降到了4.28万/平。
顺义新城部分新盘项目信息（6月26日）
包哥看了一下御湖境一期的现房销售房源，每个楼栋除了欠好卖的首二层，还有不少好楼层的房源显示未签约。（想买现房的铁子们，可以私聊包哥了）
紧接着位置更好的龙湖御湖境二期，在2023年9月底入市，到现在9个月了，目前358套房子已经网签176套，网签率还未过半，不过4.46万/平的成交价也算是顶着4.6万/平的指导价在卖了。


御湖境二期产品没问题，就看下半年能不能把价格打下来了。


2024年开年，市场变得更冷，璞瑅润府乃至在产品品质提升的情况下，直接将开盘价定在4万/平左右，产品力不输，价格又足够具备上风，算是区域内比较有性价比的新盘了。
璞瑅润府网签信息


如今的璞瑅润府，算是把顺义新城拉下4W+神坛，最新的网签均价在3.89万/平。


还有离顺义主城区更远一些的马坡板块的保利颐璟和煦，主打121平起的改善产品，最新的网签均价直接干到3.68万/平，相对指导价每平降了6000块。


但颐璟和煦的产品真的没的说，不仅拓展了阳台和设备平台，还把拓展的设备平台部分包在了室内，实实在在的拓展了室内的面积。


详细的产品信息，包哥专门写过一篇，你们自己看↓↓↓


或许是汲取了顺义新城全部是100平以上改善户型产品，但却去化艰难的教训，还未入市的住总芳华里和住总俸伯0808项目，都开始做小户型。



御湖境一期南侧的住总芳华里，增长了88平、97平等百平以下的小户型，而还未确定案名的住总0808项目更是将最小面积减至75平。



小户型，具备低总价的上风，盼望住总能踩中点。


想了解顺义新城目前的新房项目的，尤其住总两个项目最新的产品信息，加包哥微信，咱们私聊去。


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望京最爱的后沙峪已经4字打头了！



后沙峪一出地，没有不抢的。



建发观云地块吸引45家房企报名，璟上兰园地块也招来36家房企参与，而星宸和煦地块，也有37家房企凑热闹。



后沙峪新盘分布情况
只是，不知道他们有没有想到，北京房地产市场如今差成这样。不仅“高得房率，大阳台”这些产品计划亮点没有诱惑力了，连“望京人民最喜欢的后沙峪”这块金字招牌都快不灵了。

包哥刚才也查了一下后沙峪这几个新盘的数据，还没入市的星宸和煦咱们先不提，另外两个项目现在的去化属实一样平常。
乃至璟上兰园的现实成交价格，直接跌破了5万，来到4.93万/平。后沙峪新房信息
其实顺义现在几乎所有的项目，产品都没有问题，他们确实也足够积极。
建发观云项目，包哥之前写过一篇：
彼时包哥丝绝不粉饰对观云阳台计划的喜欢，直到现在，包哥依然这么认为，产品做得很有诚意，几乎没什么瑕疵。
璟上兰园也有自身的上风，比如地理位置上隔断15号线后沙峪站更近，直线隔断1.2公里。而且，这个项目还在在517新政前“前瞻性”地升级了131户型的装修标准，卷得别人没法活。
至于立刻入市的保利建工星宸和煦，在位置上比其他两个新项目，要更好。

地块北侧是300米左右就是中粮祥云小镇，南侧挨着国际会展中心，隔断15号线花梨坎站直线隔断1.2公里左右。


中粮祥云小镇
此外星宸和煦西南侧便是以优山美地、名都园、云河玉陛等组成的成熟别墅区。而且地块到朝阳的孙河别墅区直线隔断也就两公里。
星宸和煦依然主打改善，110平、125平、145平3居、4居，指导价6万/平。而且项目在产品上，基本上挑不出毛病，“阳台”也成了顺义新房的标配。

包哥只担心，在璟上兰园跌破5的背景下，星宸和煦要怎么定价？
后沙峪、顺义新城、马坡、仁和，在市场环境如此寒冷的当下，顺义的新盘却越来越多，真替它捏把汗。

不过在极度内卷中，也会产生好现象，就是项目为去化会在产品品质上下功夫，最终受益的照旧买房人。


顺义现在新房产品品质，绝对可以称得上全北京数一数二的。


加上，北京刚刚发布了新政，降低了首付比例和贷款利率，包哥认为，政策的放松+产品品质的提升+价格的足够诚意，现在才真是真正想买房的人的最佳上车时机。



顺义加把劲儿！


以上。





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来源：https://view.inews.qq.com/k/20240627A01UB600
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