3年跌435万，北京学区房，终于腰斩了

时尚童年

前段时间，帝都最牛学区房又火上了热搜，这一次不是因为“天价”，而是“破价”。


在宇宙中心海淀，蜂鸟家园算是极其特别的存在，因为对口小学是“海淀第一牛小”——中关村三小，所以这里的房子不停是挂一套出一套，几乎不给买家夷由的时间。但是2024年，魔幻的“学区房”迎来腰斩……No.13年跌435万……
众所周知，北京这一轮房价下调，老破小首当其冲，跌幅明显，甚至一度跌出性价比，不少老小区租售比已经来到1.5%-2.5%这个合理区间，于是引得#年轻人抄底老破小#。而这波老破小中，学区房跌幅尤甚。对口中关村第三小学的蜂鸟家园，一居室43平户型的房子，价格从2021年高点的成交价985万，下跌到现在挂牌价550万，3年下跌435万，下跌幅度45%，几乎腰斩。对于蜂鸟社区房价腰斩这件事，说白了照旧调度的问题。以往，只要你买了蜂鸟就一定能上，而现在是你买了不一定能上，价格下来是必然。
除了海淀，朝阳、东西城学区房情况也不容乐观。朝阳亚运村的慧忠里D区，46平中楼层，在20年价格是490万，24年5月5日最新成交328万，跌幅33.1%。东城龙体的板厂南里，48.49平中楼层，在22年成交价598万，24年5月16日最新成交370万，跌幅38.1%。西城德胜学区的价格在2021年6、7月份到达历史高点，成交均价在15.7万元/平。24年6月，58.3平中楼层最新成交606万，跌幅34%。机构统计，德胜现在已经跌回到了2018年7、8月份的水平了。
图：2018年以来德胜学区的价格走势
团体看下来，北京学区房比高点成交价降了30%左右。那么，现在跌到底部了没？这事目前没个定论，网上也吵翻天。有人认为超跌了，有人认为还没到底，甚至专家也出来亮观点……但是从近期成交判断，热门学区房至少在以价换量了。东城头部和平里，平时月成交70套出头，在4月只成交了37套，但5月却一下卖了126套。西城月坛，4月成交54套，5月成交80套左右。西城德胜，4月份成交58套，5月成交101套，创了近一年的新高。6月前两天又悄悄成交14套。5月的成交数据多少与利好政策有点关系。4月买卖双方都在博弈，买房想捡漏，卖方不想降价，所以成交数据偏低，5月利好加持，卖方信心回归，买方入场，成交量上升。如果这样的热度继续持续一两个月，才有可能反馈到价格上。No.3学区房消费群体正在收缩
但是不得不承认一点，北京学区房的消费群体正在收缩。
一方面，北京新生人口在下滑。众所周知，学区房每一轮的暴涨都离不开新生儿人口的支撑。2007年北京出生人口7.7万，2008年超8万，对应到2013和2014年，北京10万/+平学区房频出，教改被迫开始。2017年北京出生人口达17万+，2023年学位将严重不敷。但随着2018年开始人口从14万降至2020年的10万，甚至2023年9万，人口的减少已经不需要前几年云云多的学位，学区房的竞争降逐渐失去人口支撑。
另一方面，新一届家长，“卷不动”了。学区房疯狂内卷的一代人有着非常显著的特征，
他们多是从1995-2000留京的大学生，统称“考一代”，也有人称他们是“第一代小镇做题家”，这批人通过学习乐成改变人生，他们信仰“学习的气力”，也不反对“内卷”。在之后的8-15年间，他们结婚生子，开始置业买房，送孩子上学，对应了2008年-2010年开始，学区房迎来风口。但是当这批家长要交出接力棒的时候却愕然发现，后继无人了。新一届的家长面对“内卷”，已经越来越提不起应对的精神了，学历越来越水的当下很难让人信赖“内卷”学历还能有什么性价比。最后，当“内卷”意愿越来越低的家长遇上“多校划片”、“教师轮岗”等教育均衡的政策，双管齐下，学区房的黄金时代正在逐渐落幕。
No.3居住才是王道的时代来了
学区房的这一轮的暴跌也给咱们广大刚需一个提示，买房照旧要以自己的需求为出发点，减少精神内耗。这一轮学区房的下跌中，我们也发现，并不是所有学区房都无差别下挫，有些甚至不跌反涨。
安交学区交道口东大街建面约76方户型两居室，近期成交单价约为15万/平，相比去年13.7万/平的单价涨了9.49%；
紫金长安成交一套160方3居，成交价约14万/平，比之前高点时的12.7万/平的单价，涨了10.24%。这两个例子都是既满足强烈鸡娃的意愿，又能享受到不错居住品质的房源。学区溢价正在逐渐转移向品质溢价，国家也在倡导建设以改善为蓝图的“好房子"。居住为王的时代真的来了。
最后，说个小道消息，北京配售型保障房相关政策已经在制定中，预计下半年有望出台。从三大工程到央妈拨款收保障房这一些列操作不难推测，刚需住房正在走上一条“公共事业化”的道路，期待“租售同权”的一天吧。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20240605A03S5O00
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