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央企会容忍旗下重要子公司长期亏损吗？中交团体用实际行动给出了答案。
新年的第一天，中交地产官微发布了一篇题为《惜别2024，回望来时路，总有美好交织》的文章，以一种低调而深情的方式，与已往的一年挥手作别。
然而，仅仅20天之后，中交团体旗下的上市平台——中交地产，忽然扔出了一颗“重磅炸弹”：公司拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债，全部转让给控股股东中交房地产团体。换句话说，中交地产正式宣布，退出房地产开发领域。
那么，中交地产为何要退出地产平台？中交团体又为何会允许中交地产退出房地产业务？
01
不得不“断”
中交地产最近的日子确实不太好过。
2024年1月21日晚，中交地产发布业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约53亿元。这一亏损规模在房地产行业深度调整的背景下显得尤为刺眼。
回顾已往的三年，中交地产的业绩表现堪称一部“艰难求生”的辛酸史。
从亏损状态来看，2023年中交地产已亏损16.73亿元，而到了2024年，亏损额更是飙升至53亿元，两年合计亏损额接近70亿元。相比之下，2019年至2022年这四年间，公司的净利润总和仅为11.6亿元。这意味着，中交地产在已往两年险些将已往四年所赚取的全部利润悉数亏空。
再来看债务方面的压力。截至2024年三季度末，中交地产一年内到期的非流动负债高达320亿元，而公司账上的现金及现金等价物余额却仅有66.41亿元。这种严峻局面，使公司的现金流承受了巨大的压力，短期债务难以得到有效覆盖。
更为严峻的是，中交地产还面对着退市的风险。由于预计2024年度期末归母净资产为负，根据深交所的相关规定，中交地产的股票交易可能会被实施退市风险警示。
面对如此困顿的局面，中交地产决定采取剥离房地产业务的举措，将相关资产及负债转让给控股股东中交房地产团体。
这一行动固然看似是中交地产在自救，但更像是在绝境中被迫做出的无奈选择。尽管剥离开发业务后，中交地产筹划将重心转向物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，但短期债务压力依然沉重如山。320亿元的短期债务与66.41亿元的账面现金之间，存在着难以逾越的资金鸿沟，仅凭物业服务和出租收入，显然难以填补这一巨大的资金缺口。
02
没扶起来
在央企地产商中，中交地产一直是个“异类”，野心勃勃且相称激进。当年体量还不到300亿时，就喊出要冲刺千亿，发愤要进央企前三。2019年，时任中交地产董事长李永前上任前放出豪言：“2019年冲刺350亿，2020年500亿，2023年远超千亿，央企前三稳了！”他还提出要“复制绿城中国，创新中交地产”，搞轻重资产并举的开发模式。
为了实现目标，中交地产在2020年直接把上一年86%的销售额都拿去拿地了；2021年，又用当年销售额的69%去抢地。然而，随之而来的后果便是负债率的急剧攀升。2020年，中交地产的净负债率飙升至296.4%，同比翻倍有余；2021年，该数字虽有所回落，但仍高达217.7%。
幸亏控股股东中交房地产团体一直“输血”。2023年初，中交房地产团体为中交地产提供了100亿元借款额度，到年底实际借了156亿元，超出额度56%。2024年1月，双方把159.91亿元的借款利率从7%大幅下调到3.1%，每年能省下6亿元利息，这笔原本2025年到期的借款还展期了一年。
但行业深度调整，中交地产的千亿梦也碎了。2024年9月，李永前彻底出局，其董事长、董事会战略与实行委员会及提名委员会委员等职务被悉数撤销。中交地产也开始转型，收购了中交物业服务团体100%股权，这是要从“重”变“轻”的节奏。
如今，中交地产决定退出房地产开发业务，聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。这相称于把“重担”卸了，轻装上阵。
不过，转型之路并不好走。
根据公司披露的财报，截至2024年6月，中交地产仅有4个出租项目，分别位于深圳、重庆、北京和盐城。此中，北京华通大厦B座出租率达100%，是公司现在最大的“现金牛”；而重庆中房·那里项目的出租率仅为60.6%。物业服务和代建项目管理在公司整体收入体系中的占比仍旧较低，剥离开发业务后，剩余的业务规模能否支撑起企业的市值，仍是一个未知数。
03
必然的选择
中交团体将2025年定位为“高质量发展突破年”，这绝不是一句空洞的口号，而有着深刻的战略考量。
中交团体的市场化基因早已深植于血脉之中。
回溯至2005年12月，中交团体由原中国港湾建设（团体）总公司和原中国路桥（团体）总公司合并重组而成。相较于中国建筑（成立于1982年）、中国中铁（成立于1950年）以及中国铁建（成立于1948年），中交团体的成立时间较晚，堪称行业内的“厥后者”。在那个市场化已较为成熟的时期，中交团体自诞生之初便需直面经济效益的挑战。那时，中国建筑、中国中铁、中国铁建已在国内基建市场稳占一席之地。因此，中交团体若要在八大建筑央企中脱颖而出，只能从外洋市场开辟出一条独特的发展道路。可以说，中交团体是极其看重市场的，用市场语言，行则立，不行则废。
如今，在中交团体内部，诸如中交四航局、中交城投、中交疏浚等多家子公司均实现了超过10亿元的净利润，然而中交地产却陷入了巨额亏损的困境。在此背景下，中交团体允许中交地产剥离地产业务，虽属无奈，却也是遵照市场化逻辑的明智之举，堪称“壮士断腕”。
中交团体总经理王海怀着重表示，2025年，公司将紧密围绕“一利五率”的经营目标，坚决落实“一增一稳四提升”的要求。“一增”即确保利润总额增速超越全国GDP增速，力求取得更为优异的业绩；“一稳”即保持资产负债率总体平稳；“四提升”则是指净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率以及营业现金比率这四项指标需进一步提升。
从经营与负债的角度来看，中交地产已明显与中交团体的“高质量发展突破年”战略相悖。无论是从团体整体的战略布局出发，还是从市场化改革的迫切需求思量，中交地产的剥离无疑都是一种“断臂求生”的明智选择。
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