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海峡导报2月12日讯（记者 陈捷 通讯员 海法/文 杨希/漫画）法拍房，拖欠的物业费谁来付？近日，海沧法院发布了如许一起案件，李先生通过司法拍卖拍得房产，但他取得房屋产权后却发现，自己要负担近3年的物业相干欠费。拖欠的物业费，该谁来付？让我们来看看，法院是怎么判的。
案件 法拍房拖欠物业费，物业状告新旧两房主
2023年，李先生经司法拍卖竞得海沧区的一处房产，原房主为小王。在成为新业主后，物业公司向李先生催收物业相干欠费。李先生向物业公司交清自己成为业主之后的相干欠费后，拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将李先生和原房主小王一并诉至法院。
庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人负担，详细费用请竞买人于拍卖前自行到相干单位查询了解，与拍卖人无涉。
现房主李先生认为，法院《拍卖公告》里面写得很清楚，是跟拍卖人无涉，而非与原房主小王无关，其与物业公司不存在权利义务关系，与小王也不存在条约的约定。而且，原房主小王自取得产权后，该房产一直处于空置状态，空置房不用交纳物业费。他请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
然而，原房主小王却有不同意见。他认为，首先，自己未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署条约，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。其次，李先生自愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询案涉房屋相干欠费情况有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费或法律规定明确或不明确的税费均由买受人负担，故其不必要负担连带责任。
判决 现房主支付欠费，原房主负担连带清偿责任
那么，物业公司是否有权主张相干费用？本案付款义务主体是原房主还是现房主？对此，法院审理后认为，第一，本案系物业服务条约纠纷，物业公司与开发商签订的《前期物业服务条约》合法有效且未到期终止，物业公司依条约约定提供了物业管理服务，有权据以主张相应物业费用。
第二，案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占据、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王应向物业公司支付案涉房屋产生的相干物业费用。李先生以案涉房屋空置为由主张减免物业管理费用缺乏法律依据。
第三，案涉房屋的《拍卖公告》明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并负担。李先生以自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相干条款的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意负担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。因此，李先生在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人负担的情况下，以参与竞拍的现实行为表明同意，构成债务加入。
因此，海沧法院作出一审判决，要求现房主李先生应向物业公司支付相干物业欠费，原房主小王对李先生应负担的债务负担连带清偿责任。
此案历经两审，近日，厦门中院二审维持上述一审判决。
法官提醒
法拍房或存在瑕疵竞拍前应全面了解
法官说，比年来，法拍房往往因成交价格远低于市场价格，交易热度持续上升。对于买受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或权利负担。因此，相干涉法拍房纠纷也随即产生，其中较多的就是支付案涉房屋清欠的物业服务费用问题。
本案中，因原房主小王在作为产权人期间未缴纳物业服务费用，根据条约相对性原则，小王应当向物业公司负担支付义务。现房主李先生自愿参与竞拍，应视为对《拍卖公告》内容的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵或权利负担，即同意负担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。物业公司亦通过诉讼向李先生主张相干欠费并请求小王负担连带责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定：“第三人与债务人约定加入债务并关照债权人，或者第三人向债权人表示乐意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其乐意负担的债务范围内和债务人负担连带债务。”因此，现房主李先生因竞得案涉房屋从而构成债务加入，应和原房主小王对案涉房屋的相干物业欠费负担连带清偿责任。
法官提醒：虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的绝佳机会，但法拍房本身可能存在相应的瑕疵风险。发起购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到胸有定见。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250212A063Z400
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