来自深铁的28亿“输血”，能够办理万科的债务危机吗？

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2月10日，万科企业股份有限公司发布关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告。公告显示，万科第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为28亿元，本次借款将用于归还万科在公开市场发行的债券的本金与利息。
公告显示，此次借款限期是3年，万科将为本次股东借款提供价值不凌驾40亿元的资产进行质押，初始质押担保物是公司持有的等值万物云股票。

在公开市场，2025年万科共有16笔到期或行权的境内公开债和2笔境外债到期，合计债务规模约362.4亿元。此中在一季度，有4笔债券到期，合计未偿金额约90亿元。
深铁驰援的28亿元，单纯从万科明年的债务数量来说，肯定是不够的。不过化债方式从来都不是欠多少就要还多少，债务同样需要依靠展期、续借、置换、打折、抵房等方式化解。一般来说对于房地产企业，境外债算是刚性兑付的，因此，行业通常把境外债是否违约当做房地产企业“暴雷”的标志性动作。而万科或者说起母公司深铁，想保住企业不“暴雷”的名声，那么重点关注的就是2025年到期的境外债。现在，二季度有2笔境外债到期，债务规模合计36亿元。这个数据对于深铁援助的28亿，再加上万科本身七拼八凑，应该是能够保证到期归还的。
其着实财务报表中，万科在24年的三季报中货币资金还有近800亿，但这些资金不少是预售监管账户的受限资金，是不能随意挪用的。所以，现在万科面临的是资金缺乏活动性的问题。这次“输血”也算是深铁作为万科的大股东向外界传递的一种态度，“干儿子”有难，当养父的必须伸出援手，其他的亲戚才会跟着救济。
客岁开始，政府就开始出台各种政策，缓解房企资金活动性方面的压力，比如保交楼资金、纾困资金、“白名单”等，而这些政策对口的所谓优质房企，万科必然榜上有名。也就是说，雷同万科这样的仅存不多的未“暴雷”的混合制房企，市场上寥寥无几，银行在合规的前提下，名义上还是“应贷尽贷”。并且，万科背后有深圳国资委站台背书，在融资贷款方面，已经比其他“野孩子”民营房企方便太多。
而在经营方面，万科和地产行业一样，销售数据依然大幅下滑。2024年全年，万科则累计实现条约销售面积1810.7万平方米，2023年为2466.0万平方米，同比下降约26.6%；条约销售金额2460.2亿元，2023年为3761.2亿元，同比下降约34.6%。
山雨欲来风满楼，1月27日，万科发布2024年度业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，上年同期盈利121.63亿元。
万科的财报所体现的财务状况并非直接由2023年归母利润盈利121.63亿，陡然降到2024全年预计亏损450亿。2024年一季度财报，万科的归母净利润已经出现了负值，亏损3.62亿，年中报该值亏损98.52亿，三季度财报亏损179.43亿。不过全年亏损450亿，比起三季报累计亏损翻了一倍多，那四季度亏损的增速趋势很吓人。


同时，我们可以从万科的公告中看到，亏损的缘故原由列出了四点：
(一)房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；
(二)新增计提了信用减值和存货跌价准备；
(三)部分非主业财务投资出现亏损；
(四)部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
我认为对于房地产开发公司，我们主要是看前两点。用简单易懂的话来说就是2、3年前高价拿的地，修的房子卖不出去，且房价下跌带来资产和存货的估值下跌。那么为啥2023年的财报看上去还算是比较“漂亮”呢？至少在这两点上，项目开发周期和结算有一定的时间，亏损项目的数据还没体现出来。资产和存货的估值，偏乐观。至于有没有其他财务上的“艺术”手法体现在报表上，没有证据，就不能信口开河。
不过，我们还得注意一件告急的事情。即普华永道因为恒大财报的违法行为，被财政部开出了“顶格”罚单。这会不会给会计师事务所和房地产公司起到“杀鸡儆猴”的作用呢？同是四大之一的毕马威，在普华永道-恒大事件后，对长期雇主万科2024年的财报，持什么态度呢？
“大船要沉了，就别拉上我了！”
当然，万科2025年能不能挺住了，从财报上看，万科近年一直把负债率控制在绿档以下，现在在72%左右，至少数据上看是康健的。


而归母权益合计在2300多亿，也就是说年底亏上450亿，虽然肉痛，但净资产还是能包得住的。


而且在活动性方面，万科的货币资金在三季报上还有800亿左右，理论上活动性临时不会出现问题。不过这个活动资金到底有多少是不受监管的资金，真实能够支付短期负债的资金有多少呢？这个只有万科本身心里明白了。


实在从股权结构上看，万科在“野蛮人事件”和宝能之争后，深圳市地铁集团有限公司就成为了第一大股东，持股比例现在占27.18%。但深铁和野蛮人不同，虽然王石退出，但深铁把万科的现实控制权还是交给王石带出来的团队，包括郁亮、祝九胜……
但现在，纸包不住火了，深铁背后是深圳国资委，控股公司450亿的亏损，说严峻点就是国有资产流失。而深圳国资委高管履职万科替代原来的团队，从某种意义上讲也算是自救的信号，这也预示着万科不仅是在股权层面成为国资子公司，在经营层面也将由国资班长掌舵。


曾经的民营地产的“优等生”，标志性龙头企业万科，全面国营化，也预示着“激荡中国经济发展”三十年的地产行业，即将退出汗青舞台。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此，万科在2025年仅依靠常规的销售回款来缓解活动性压力，几乎不可能。而现在万科的高层管理团队换血，其目的之一，也是要缓解万科的债务问题，而新进入的深圳国资委背景的高层，也会带来“额外”的资源和渠道给万科“输血”，临时缓解活动性方面的压力。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250212A04P0R00
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