你卖你高价地，我买我老破小，咱们都有光明未来

时尚童年

张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员。
开发商拿了天下最贵的地王；有钱人买了套均上亿的豪宅；我买了豪宅旁边的小卡拉米老破小。

——有何要紧？大家都有光明的的未来！




这段时间的广州，在天下风头无两。
全面解除限购+天下地王出炉+一二手房成交暴涨……一个接一个的消息传来，看了直叫人心头痒痒：
看来真到了抄底的时候，要不，咱也去买套房吧！
理想如此丰满，但一看房价，好家伙，是谁在说广州自制？

想随随便便拿下一套三房？NO WAY！没有300万根本不可能。
而且看这趋势，买房成本指定是还要继续往上涨：


放弃实在不甘心。既然已经预知到未来还要再涨，就不能放任机会从手中滑走。
于是，想买房但手头紧的兄弟姐妹们，另辟蹊径找了条路：
买老！破！小！


感兴趣的朋友可以投个票，你觉得现在买主城区老破小合不合适？
反正，评论区都已经快翻天了……
贬值派和保值派在吵：



配套派和环境派也在吵：





总而言之，评论区一片欢声笑语剑拔弩张。
而要我说呢，这个老破小，有三分之一的概率，其实可以买！




先说核心原则：
主城区的老破小分两类。
五六百万的老破小，哪哪都破，两三百万的老破小，哪哪都香。
而我统计了一下员村的老破小房源，至少有三分之一的挂牌价是在300万以下，那么原博主买到笋的概率还是挺大的。


当然，我只是用员村举个例子，这个原则放在主城区根本都适用，包罗但不局限于老越秀、老西关、海珠西等老破小频出地。
先别急着反驳，之以是我觉得300万以下随便买，是因为关键在于：
手拿300万，你在广州买不到什么像样的新房。
要么太远：


要么太小：
中指数据显示，近一年，主城区越秀天河海珠区内，排除千年老妖盘之后，唯一300万能拿下的新房，叫做珠江·金瑶台。
项目年中时候还网签了几套一两百万的房源，不过可想而知，面积也都有限，全在51㎡左右。


户型如下图所示，为一房一卫：



想舒惬意服住主城区？除非广州经济倒退40年。
而相反，拿着300万，你在老破小市场认真选一下，还是有很多不错房源的。
还是以上文中的员村举例，如果你有300万——
想要惬意、房子大，有八九十平米的大两房和三房可选：


想要方便，可以直接买精装修房源，简单准备点软装，就拎包入住：


你要是有点莳花弄草的爱好，还可以选择带大露台的房源：


乃至如果觉得这价格贵了，别着急，100万以内，乃至仍旧有可选项：


作为老破小，你可以攻击他们楼龄老，但绝对不能说它们一无可取。





当然，老破小有很多被诟病的点，我们必须认可它们客观存在。
比如，城市界面、居住环境差。
很多靠近老破小的新盘，会被人们感叹为“内部欧洲，外部非洲”，作为陪衬的老破小，无疑是被嫌弃的非洲。
常年晒不到的太阳、排不出的油烟、上不去的水压，都会影响人的居住感受。


再比如，房价涨幅也没有保障。
二手房价的涨幅通常跟不上新盘，不会一荣俱荣，尤其是有天量老破小的地方。供应量太大，房子太老，都会掣肘房价的发挥。
尤其是顶级豪宅的行情，和普通二手住宅没啥关系，更何况老破小。
观察数据也能发现，本轮行情从2019年开始，2021年一季度达到历史高点。
然而，在2023年上半年二手房挂牌量激增的环境下，泡沫不断被挤压， 如今的的二手房价，以根本回落至2017年的状态。


可能有人会说，住得不惬意，房价涨不上去，都没有关系。咱买老破小，就是博一把拆迁。
那我只能说，醒一醒，朋友！

近来被炒得热火朝天的成都拆迁已经被澄清说是假新闻，击碎了不少人的拆迁梦。
实际上，现在的广州，早就过了大拆大建的阶段。

如今的旧改，早已不是“拆迁暴富”的时代。没有了地产红利支撑，旧改要想算得过账，自然不可能再给到过高的补偿。
一方面，主城区不会大规模铺开拆迁征收的版图——君不见说要拆迁的六运小区，已经卡了多少年没有动过了。
另一方面，如今广州的模式不是直接给钱，而是发房票。而就目前的效果来看，收效甚微。



你以为我要说避雷老破小？
不！老破小的价值，并不体现在居住质量和房价涨幅抑或拆迁补贴！
它的优势在配套，在地段。
对于年轻人来说，贸易医疗教育配套齐全，离公司又近。能走路上下班，还要啥自行车呢？
更别说不少老破小还有着最重要的学位价值，用来做低门槛好上车的学位壳再合适不过。
对标同等教育水平的私立，在9年义务教育阶段就能至少能省50万。毕竟……读私立一年5万不过分吧。

对口文德路小学

再者，如果二手行情欠好，不卖改租也是一个不错的选择。
要知道现在银行无风险收益越来越低，而且还有下降的趋势。如果不是置换，实属没有着急卖掉的必要：


但只要换个角度，广州老破小的租售比一向处于不错水平。
以网红六运小区为例，一套一室房源，售价在240万左右（肯定还有议价空间）。
按首付两成结合目前的首套贷款利率计算，月供不到8000元：


如果你把这套房房租，那么月租金则在4000元左右：



租售比=年租金/房屋总价*100%≈2%，这个租售比已经逾越目前的定期存款利率了。
若是以租养贷的话，每个月自己实际支付房贷仅需4000元。
这笔买卖，划得来。
更何况再认真淘一淘，比这个租售比更高的房源还有大把。

而同一时间段，广州新盘的租售比往往会不到1%。
老破小存在的意义正在于此——不消对标高价地，不必眼红豪宅涨幅，它地段为王，配套称雄，租售比更是傲视全广州。

以是，末了再回到文章开头的问题，你觉得现在买主城区老破小合不合适？


来源：https://view.inews.qq.com/k/20241021A087QX00
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