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壹
蛇年春节刚过，北京很多在售楼盘包括2024年才入市的“新盘”就接到了“尽快出货乃至清盘”的指令，其中有些还加上了“坚决”、“必须”乃至“不惜一切代价”的状语。局势之重大，清盘之迫切，溢于言表。
这其中，不乏“高端顶流”的代表性项目。譬如2024年北京豪宅标杆之一的某项目，由于相近地块是“好房子”，因此被要求于2025年6月前清盘。
再譬如朝阳去年卖得相当不错的某改善盘，同样原因，被要求于2025年4月前清盘。
接到雷同命令的新盘项目还有不少，不再逐一赘述。
但这并不是没来由的紧张，北京在售存量项目的开发商，正在试图通过尽快清盘来躲避一场碾压式的“屠杀”，由于很快——报规条件更宽松的“好房子”就要入市了。
而且，以后这种“好房子”还会越来越多：日前，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相干技术要点（试行）》（下称《技术要点》），鼓励增长封闭或开敞阳台，允许套内面积较大的住宅在起居室设置肯定比例挑空空间，明确部分面积不计入容积率。
报规口径的放松，意味着北京楼市的产品将形成巨大的代差。同样或者相近的区位，买这些规划条件更宽松的房子显然更值。从目前规划批准的情况看，2024年四季度及其以后出让地块的规划条件显着宽松，阳台有了，排挤层、风雨连廊、花池等计容条件宽松不少，得房率大为提高，乃至出现了得房率超过100%的项目。这在以前都是不可想象的。
如今，《技术要点》在140平方米以上的住宅中放开挑空层，且按水平投影面积计容；还给出了阳台水平投影面积不大于套内建筑面积10%，进深不超过1.8米这个上限，此外还明确封闭、开敞、错层阳台三种类型，部分面积不计入容积率。按此口径报规批下来的新项目，和之前的项目相比，代差几乎是颠覆性的。
代差的颠覆性，就是竞争的强杀伤。一旦拖到和这样的项目“遭遇”同时期卖房，那么这些属于顺销期存量在售楼盘的命运确实堪忧，这就是开发商们的担忧和恐惧地点。
具体到项目上，最典型的体现就是附送面积。
一个典型的代表就是抢在节前开盘并一把卖了25个亿的丰台三环豪宅金茂璞逸丰宜，凭借南向内外双阳台+首层排挤以及装备平台赠送等产品力优势，赠送面积最高可以到35.5平方米，得房率基本可以飙到90%以上，让整个丰台楼市为之沸腾。
同样堪称典型的，还有位于丰台四环的北京隅·西颂项目，南向全面宽开敞阳台和北向1米进深的装备平台是赠送的，双面宽的花池也是赠送的。以112平方米左右的三室两厅两卫户型为例，含阳台在内的总赠送面积在约18平方米，其中花池赠送面积约4平方米，得房率由此大为提升。
这种规划条件和赠送面积，在2024年9月以前是不敢想象的。像金茂璞逸丰宜、北京隅·西颂地点的丰台区，近两年是土地出让的“大户”，2024年入市销售的新盘不少。不过，由于当时的报规条件与2024年9月以后不同，很多在售项目连阳台都没有，更别提什么装备平台，花池这样的赠送面积了。
如今，这样的项目还没卖完。一旦未来和这些规划条件更为宽松的项目遭遇，相同或相近的区域，相近乃至更低的代价，买房人怎么选，显而易见。对开发商而言，如果如今不能尽快清盘，一旦更多规划条件更宽松的项目入市，本身的项目遭遇“屠杀”在所难免。
贰
这种情况不仅出如今丰台，北京楼市的其他热门区域也是一样。更关键的是，从2024年四季度开始，土地供应放量。这意味着以后还有更多的规划条件更为宽松，对购房人而言更“实惠”项目入市，如果如今“不跑”，将来就会死的很惨。
房地产竞争三要素，地段、产品、代价。地段已经选定，产品的规划条件不是开发商本身能确定。以是，要想提前清盘，唯一剩下的本领就是代价。因此，春节一竣事，这些市场存量在售楼盘就开始暗中降价促销，要“尽快清盘”，只有“以价换量”一条路可走。
朝阳北路沿线的一个新项目，总体而言，产品不错，几乎没有什么短板。之前在市场情况不明的时候，销售业绩也不错，是那时北京为数不多的热销盘之一，当时期房的销售均价是8字头。
这个项目是按照2024年9月以前的口径报规的，如今，项目卖到了现房阶段。由于担心未来受到规划条件宽松项目的碾压，现房也要尽快清盘。以是，在代价策略上，现房单价给到了7字头，与期房代价形成了惊人的倒挂。
同一个项目，现房代价比期房还便宜，开发商对清盘的迫切水平，由此可见一斑。
受到这种压力的影响，特价房的数量在变多，“降价”的幅度也在变大。我们特意去看了看渠道市场中给出的特价房代价信息，在海淀、朝阳，很多原总价1000万左右的房源，最多可以有超过100万以上的降幅。在“红海”丰台，很多总价不足1000万的房源，降价幅度也都在100万元以上。
这还基本都是2024年入市的“新项目”。至于时间上更早一些的项目，幅度更大，乃至有一些老牌豪宅总价靠近2000万的尾房，降价幅度最高都在500万以上。
开发商们都明白，时间越向后推移，购房人可选的余地就越大。从2025年的北京的供地计划上看，诸如海淀、朝阳这样原本稀缺的区域都会有不少新地块入市，而这些地块能够拿到的规划条件可能更为宽松。
从没有阳台，到阳台标配；从得房率80%是上限，到80%以上是家常便饭，乃至某些地块当下已经把得房率突破到100%乃至更多。
如今的北京楼市，由来只有新人笑，可新人笑的时间也不长，永远还有更新的新人在背面等着笑，看你哭。
与其等着被碾压，不如如今“放血先走”。
叁
可是，开发商意识到的危险，购房人都懂。
前面提到的某个项目，春节之后决定降价“尽快清盘”，通过渠道搞来了100多组的带看，结果一套都没卖出去。操盘团队做了一些跟进访谈，不少客户都直言，等等再看，背面还可能有更好的。
市场急剧下行的时候，是怕买了继续跌而待购；如今，市场基本稳住，购房人是由于担心没买到更划算的而待购。相近的区位，相近的代价，如今得房率80%，未来得房率90%乃至更高，均匀下来的单价，还是后者更划算。更不要提其他方面的产品升级。这是当下普遍心态，购房人这么想，一点也没错。
清盘需求愈强烈，渠道的费用就越高，这和债券市场的收益率是一个道理。春节之后，很多项目都把渠道费用提高到了5个点，有的项目乃至更高，而正常状态下，渠道费用一样平常2~3个点。这也从侧面显现了开发商加速清盘的需求之迫切。
渠道的小哥哥小姐姐们也都成了各个项目“重点争取”的对象，成交提点是履行合同，不必多言。为了鼓励把更多客户带到现场，开发商也是变着花样激励，除去给带看奖励费，还有给京东卡的，给彩票的，给电动洗脚盆的，给米面粮油的。如果认购了，还有的开发商额外给两瓶茅台，华为手表、手机。
除此之外，还有开发商承诺，一旦认购，还会额外请渠道人员门店的所有人“私宴一顿”，就差写上有谁作陪了。五花八门，八仙过海，各显神通，开发商干到这个份儿上，也是没谁了。
这确实是“卷得没边儿”，但是，没有办法。这样的“大逃杀”，不应变成常态。
去年，海淀区某个区域的不少业主给12345打电话，反映的问题很有个性。他们本身的房子没有阳台，认为如果规划条件放宽，同区域的新房规划批了阳台，那么，在未来的二手房市场上，本身没有阳台房子会贬值。由于接到了不少这样的电话，终极，海淀某个新出让地块批准的规划里，也没有了阳台。
春节前，我们写了一篇文章：《卖地的节奏，要控制一下了》，如今的局面，证实了这种担忧。增量压存量，增量变存量，将会陷入某种循环。在这种情况下，逐步将报规条件口径稳定下来，同时控制合理的供地节奏，将使北京楼市企稳回暖的底子更为稳定和牢靠。
2月13日公之于众的《技术要点》便是一个注重政策公平性、连续性的起点。更好、更实惠、更划算的产品，确实是首都房地产市场的强烈需求与真实需要。有了《技术要点》，市场买方与卖方对于产品形态的预期都将趋于稳定，这也将有利于市场调整好存量与增量的关系。毕竟“控制增量、消化存量，提高质量”，三位一体，缺了哪一个都不行。
我们相信，这一切都在监管部分的思量范围以内，并且会做出最好的选择。
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