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2025年中央一号文件中提到：管好用好农村资源资产。探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。不允许城镇住民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。
我们需要明白关于我国地皮的所有权的基本国策：
城市地皮、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，即全民所有。农村和城市郊区的地皮，除法律规定属于国家所有的部分外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。虽然地皮所有权归国家或集体，但个人和单位可以通过出让、划拨等方式获得地皮使用权，并依法进行转让、出租或抵押。
因此，题目中说的所谓购买“宅基地”，其实不是所有权的互换，只是使用权的互换。
然后，为什么会出现大量城镇住民到农村购置不动产的现象，我用一个比较直观的案例进行说明。
大家都知道重庆市三大火炉之一，而重庆周边区县有一处海拔1000+的避暑胜地，有许多重庆主城区的人来此地购置房产避暑，他们居住的时间一般是在6-9月，最炎热的时间，也恰逢孩子放暑假。而他们有两种选择，一种是在旅游开发区地产商修建的商品房，均价6000+元/㎡，一种是在村镇上当地农民修建的小产权房，均价2000+元/㎡。
一年就居住2-3个月的房屋，是你，你怎么选择呢？
所以，为什么城镇住民会到农村购置房产，最根本的原因是村民会修建这类小产权的“度假房”卖给城里来的人，是村民提供了这类“产品”，城里人的需求才可以落地。那么我们更进一步思索，为什么村民原因修建这类房屋卖给城里人呢，自己独享宅基地不香吗？因为，出售或者租赁这类房屋的收益大于耕地的收益，所以，村民才会在自己的宅基地上修建度假房。
所以，理清楚了这个逻辑，我们就明白，目前城镇住民到农村购置不动产，对于买卖的双方是有利可图的。城里人买到了便宜的度假房，村里人有了额外的收入，这看似是符合帕累托最优的原则。但照旧有人的利益受到了损失。
回到前面的那个案例，损失的一方，即卖6000+元/㎡商品房的开发商，以及出售商品房地皮的地方政府。开发商损失的是一部分原本应该购买旗下商品房的客户，他们转头去买2000+元/㎡的小产权房，而地方政府损失的是税收和地皮出让金，当然地皮出让金是大头，而地皮出让金也是为什么开发商的商品房和村民的小产权房，价格相差如此之大的原因。
当然，从原则上讲，国家把地皮作为宅基地给农民，是让农民安安心心、老老实实耕地，给国家提供粮食。而现在，农民把宅基地作为商业性质的用地，自己做起了“小开发商”，国家当然有权利禁止如许的行为，乃至回收宅基地。
说到底照旧“只种地，不赢利”，所以，农民才会有其他的心思增加收入。其实在乡村振兴的战略中，农文旅融合的新开发模式就占了较大的比重，而这种模式其实也是需要不少房地产开发的。说明政府也知道，走文旅地产门路对收益增加的见效是最快的模式之一。
现在的问题是，农村的宅基地作为小产权房，作为“类商品房”的现象，是自下而上的民间行为，非政府性的行为。目前的颁布政策一刀切，禁止村民私下操作，而且特别提及体制内的退休干部，利用权力的便利谋私。
归根结底，国家的地皮，收益的大头自然归国有。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250225A04ZVI00
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