顺义东风商场，居然没人抢？

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大家帮2025年北京土地的第8篇推送
它是顺义今年最好的地，没有之一。
刚刚，顺义主城区东风商场地块，迎来最终买家。

至此，北京2025年宅地成交数量来到9组，434亿。


2025年北京土拍成交地图
顺义核心区本日一共成交了4块地，其中两块宅地和1块托幼用地打包出让，另外一块是单独出让的商业用地。

虽然是分两组地块分开拍卖，但最终都是顺义本地的企业将全部地块收入囊中。
没争抢，没波澜。
地块的具体成交信息是↓↓↓
地块名称：顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地
拿地房企：顺义天竺房地产+顺义新城发展；
成交金额：26亿（底价）；

住宅楼面价：2万/平；

另外，SY00-0201-116地块B1商业用地被国泰东风商城拿下，5.64亿元。

东风商场地块具体位置
假如用一句话概括本日的顺义土拍，就是↓
顺义本土企业用最低的价格，买了顺义今年最好的地。
因为无论从地块本身的规整水平，再到项目周边的各项配套，再再到项目的高能级规划，它都会成为顺义新房今年的核心。
既然会成为核心，那肯定地块将来的一举一动会被重点关注，包哥基本上都会第一时间拿到一手消息，欢迎加包哥微信，我们在土地社群“北京土拍情报站”、昌平买房社群“顺义大家帮”中，交换沟通地块最新信息。

包哥为什么在文章开头就说，东风商场项目地块是今年顺义最好的地。

没有之一。

其中一个原因就是，东风商场地块位于顺义主城区，还位于主城区的核心区，那配套简直是其他板块艳羡的田地。

东风商场项目地块配套图
首先是商业，东风商场地块西边的新顺南大街，几乎聚集着全顺义90%以上的顶级商业。
包罗新视界百货、国泰百货、BHG华联商城、隆华购物中心、鑫海运通百货等10多家商业。
再加上，东风商场地块本身又有一块商业用地，未来还会给板块再增加超8万平的大型商业。

东风商场项目地块商业配套实景图
还有一点非常重要，这些大型商业在顺义已经扎根多年，运营都已经非常成熟了，也深得顺义人民的认可。
所以不管是居住舒服度照旧繁华水平，都是顺义扛把子般的板块。

还有交通，地铁15号线顺义站，直达向阳望京和海淀清华，超级方便。
而且顺义地铁站A口离东风商场住宅地块的直线距离，不到200米。
东风商场住宅地块，后期真可以宣传说是↓
全顺义目前距离地铁最近的新房项目。
关于交通的优势，还有一点就是地铁R4线，也就是地铁20号线，在与现状的15号线顺义站交汇。

东风商场项目地块轨道交通规划图
R4线一期北段，预计今年建设，2029年建成通车，起点是顺义站南边的燕京桥，到管庄路西口站，未来到首都机场、东坝第四使馆区、东城东四十条，都会特殊方便。

学校方面，东风商场地块周边，基本上也都是顺义的名校，东风小学、西辛小学等学校在教学质量、师资力量、学生综合素质培养等方面都取得了显著成绩。
此外，地块西边隔一条马路就是顺义三中，南边直线500米左右就是仁和中学。
还有，东风商场地块本身也会再配件一个12班的幼儿园。
医疗方面，地块南边就是顺义区人民非常认可的顺义区医院，距离顺义唯一的三甲医院北京中医医院顺义院区直线距离，也就3.5公里左右。


对于配套一般的地块，包哥一般情况下都是一笔带过，这东风商场地块周边，配套是真的好。
想低调但实力不允许。

再将核心聚焦到地块本身。

先说两块宅地，093和096两块宅地，用地面积都在3.5万平左右，建筑规模也都在6.5万平左右，未来会集体增加近13万平的住宅面积。
1.8的容积率也相称优秀。


093、096宅地数据信息
还有就是116商业用地，用地面积就要5.4万平，建筑面积8.1万平，未来商业开业会让顺义主城区的“商业虹吸效应”，更加强大。


116商业地块数据信息
项目建设要求有一点非常好，就是支持项目利用建设用地功能混淆政策，在确保总建筑规模不突破，三大设施建筑规模不降低的情况下，联合已开展的城市设计方案对用地布局和地块兼容举行优化。
也就是说，商业和住宅可以完美融合，一体化设计。
东方商场地块本身太核心了，所以在地块入市之前，就已经联合住宅、商业做了相关的城市设计方案。
优胜方案一共有两版，其中一个方案是与顺义有过互助的知名开发集团与国际设计公司团结体设计；另一个则是由招商局集团和AECOM公司团结打造的。

设计方案一

设计方案二
包哥先大概总结下两版设计方案的一些亮点：

1.因为一体化的设计，商业和住宅之间会有大面积的公园设计；

2.阳台是肯定有的，看两份方案的结果图大概会是“内嵌阳台+开敞花台“的设计，招商的方案中花台还有可能设计成270度转角的错层阳台；

设计方案一住宅结果图


设计方案二住宅结果图
3.大概率是15层以下的小高层设计；
4.住宅部分，东西两区总楼栋，大概有20栋左右；

设计方案一总平面图

设计方案二总平面图
5.与地铁顺义站举行一体化设计，实现花园式步入地铁口。
两个方案的总共有14页，想要完整版的，加包哥微信，我私下发你完整版。

顺义新房其实一直很卷。
2024年一年，顺义卖了4855套房，相较于2023年全年的6615套下降了26.61%。

虽然成交量下降了小2000套，但顺义成交依然是北京新房市场的扛把子。


2024年北京各区新房成交数据
成交套数居于全北京第一，说明整个顺义的购买力基数照旧有的。

还有成交均价方面，顺义2024年新房成交均价是4.26万/平，相较于2023年的4.31万/平，下降1.16%，降幅并不明显。

可是从今年1月份的成交数据来看，目前顺义主力在售的新房其实价格经历了一波低潮，越来越多的3W+新房项目出现了。


2025年1月顺义主力在售新房分布图
先说东风商场项目地块所在的顺义主城区板块。
这个板块目前只有，龙湖御湖境二期还维持着成交均价4万/平以上的价格。
其他的位置距离顺义主城稍微有点距离的，比如璞瑅润府1月份成交均价达到3.75万/平，住总芳华里3.83万/平。
而距离顺义站一站地铁的俸伯，住总青年ONE成交均价3.2万/平。
同时，仁和板块的星誉BEIJING和星悦时光，1月份成交均价也分别达到3.64万/平和3.46万/平。
还有北边马坡板块的保利颐璟和煦，1月份成交均价3.7万/平。

乃至再北边一点的金茂国际社区，成交均价直接3万以下了，2.55万/平。
就目前顺义主城区包罗周边板块的新房这个价格，真可以不夸张的说一句↓
顺义新房已经进入3W+时代。
当然，后沙峪板块的建发观云和星宸和煦，成交均价仍坚挺在5.83万/平和5.9万/平。
但璟上兰园则直接将成交均价降到了4.74万/平，与其他两个项目成交价每平差出1W+，吓人。
最后说回东风商场住宅地块，住宅楼面价是2万/平。
参考邻居龙湖御湖境二期4万/平出头的实际成交价来看，包哥觉得位置更好，产品更好，配套更好的东风商场地块卖到4W+，应该不成大题目。
你认为以目前的市场情况，将来新地块项目入市，卖多少合适？
以上。个人观点 仅供参考
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250226A06TR000
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