空置房减免物业费，做啥大头梦？

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文|庄志明律师空置房该不该减免物业费？从这个新闻说起：

最近全国多地出现了物业费打折的征象，部分小区物业费降价甚至高达一半。不仅如此，还有许多地方政府发文要求对空置房的物业费予以减免。据三联生活周刊，多年以来，业主们对于物业费的高收费颇有不满，不过，随着现在房地产市场剧烈变局，冲击波来到了物业费领域。
2025年3月1日，湖南省长沙市发改委等部分联合发布的《关于规范物业服务收费管理的关照》开始施行。其中明确，空置房缴纳物业服务费时实行阶梯式优惠，即集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90％缴纳物业服务费用。
目前，全国已有十余座都会（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括长沙市、苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州新区等。其中，甘肃兰州新区最狠，2024年6月，甘肃省兰州新区推出12条房地产新政，其中提到，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。
而据每日经济新闻报道，近段时间，重庆、武汉、南昌、银川等多个都会均有项目实现了物业费下调。仅在武汉，自2024年下半年以来，就有包括中海光谷锦城、招商依云华府、武汉天地云廷等在内的近百个小区物业费下调成功，涵盖高端改善以及刚需项目。

看来，物业费下降颇有山雨欲来风满楼之势。但上述的物业费（尤其是空置房物业费）降低基本上是行政手段推动的，在法律层面缺乏支撑。话说#全国物业费大跳水意味着什么#话题什么意思？你家房子的物业费降了没有？我好像没听说身边哪个小区的物业费降低的，不知道这个“大跳水”是哪来的。
关于物业费的缴纳，民法典第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受大概无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在公道期限内支付；公道期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼大概申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
民法典说的非常明确：“业主不得以未接受大概无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”空置房其实就存在“无需接受相关物业服务”的情况，但即使如此，依据法律，业主也无权拒绝支付物业费。
再说说理。根据法律相关规定，业主对于建筑物专有部分以外的共有部分，既享有权利也负担义务。这意味着，除了住宅部分专属于业主外，像屋顶、电梯、外墙、走廊、小区公共场所和公共设施等这些共有部分，也由业主共同管理和维护。因此，业主不能以未入住其专属部分的住宅为由，就放弃对共有部分的管理义务。
物业公司提供的服务是针对整个物业区域的，不是针对某个业主提供服务的，因此即使个别业主不住在小区里，物业的工作仍然需要照常进行。物业的工作包括对建筑物的维修养护、保持环境卫生、维护小区秩序、守护小区安全等，这些工作并不会因为部分业主未入住而淘汰。因此，从工作量和工作压力上来说，部分房屋空置并不会明显减轻物业的工作负担。
在某些国家，房屋空置非但不减免物业费，很可能还要多缴物业费，原因是房屋空置了，物业公司可能要给予更多关注，尤其是安全方面，物业公司的责任更大了，基于此，当然要多收费。
综上可见，你房子空置了，想不缴物业费大概降低物业费，于法无据，于理不合，于情不通。
现在许多地方通过行政手段发文降低空置房物业费，有悖法律精神。全国人大法工委曾发文指出，空置房物业费打折政策缺乏上位法依据，实践中也比力难操纵，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。
几年前，《江苏省物业服务收费管理办法》在草案阶段曾经有空置房收费减免的相关规定，厥后在正式稿中，该规定被取消，显然是考虑到下位法不能和民法典的相关规定抵触。
笔者认为，地方发文要求物业公司减免空置房物业费是缺乏法律依据的，说狠点，这叫滥用职权，是政府干涉正常的市场活动的行为。政府要求降低空置房物业费的做法是不对的，是必须予以纠正的。从这个角度说，减免空置房物业费，这是做梦。
但该做的梦还是要做的，假如梦想成真呢。
民法典第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。……”如果物业服务合同约定了减免空置房的物业费，那这种减免政策就可施行了。照此，只要改了以前的物业服务合同，加了减免空置房物业费的约定，就一切OK了。
可惜，没那么容易。物业服务合同一般是整体行动，面向全体业主的。
民法典第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”认真看。
问题来了，物业服务合同通常是经过业主大会的，提出空置房减免物业费的建议，除空置房业主外，其他业主会同意？羊毛出在羊身上，减免的物业费必然是转嫁到其他业主身上的。如果不能转嫁，物业服务跟不上，倒霉的还是其他业主。
所以啊，减免空置房物业费的物业服务合同根本通不过。大家都在这里买的房，凭什么他比我少交物业费？横竖是通不过的。
最后再说一个更扎心的话，空置房的定义就难界定，这从根子上就没办法选择对哪些人减免物业费。
说到底，减免空置房物业费的想法基本上就是做梦，除了忽悠一些人逆向购房外，屁用没有。最后重温下如今抖音上炙手可热的庄志明律师“语录”吧：

哈哈，晚上做个好梦，梦里啥都有。

来源：https://view.inews.qq.com/k/20250306A0AEDE00
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