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老破小的春天来了？ 3月9日，十四届全国人大三次集会释放重磅信号： 2000年前建成的老旧小区全部纳入城市更新改造范围 。 住房和城乡建设部部长倪虹明白，改造将聚焦 “电梯加装、适老化配套、智慧社区” 等深度需求，中央财政、地方专项债、社会资本将合力破解资金难题，居民全程参与权亦被写入政策。 要知道，过去广州也有许多老旧小区面临改造，但许多都存在“穿衣戴帽” 式的改造，比如只刷刷外立面就完事了。
△网友对于“穿衣戴帽”式改造的吐槽但这次政策与以往“缝缝补补”的老旧小区改造有所不同。这次是国家首次明白将老旧小区纳入城市更新体系，背后释放三大信号 ：1. 改造升级： 从“刷墙铺路”转向电梯加装、智慧社区、适老化改造等深度更新。2. 资金破局： 中央财政补贴+地方政府专项债+社会资本参与，破解“钱从哪来”难题。3. 权益保障： 明白居民“全程参与权”，改造方案需经业主双2/3表决通过（避免“被代表”）。可见，这次老旧小区改造，可不是“小修补”，或将“大换血”。而广州作为全国最早启动旧改的城市之一，广州的老旧小区承载着独特的“广式生活记忆”，也面临更迫切的更新需求。数据显示，广州2000年前建成的老旧小区约290个 ，涉及超31万户 ，主要集中在越秀、荔湾、天河 等核心区。这些地段寸土寸金，但老房广泛存在办法老化、无电梯、停车难等问题。
其实早在2021年，广州就公布了《广州市老旧小区改造工作实施方案》，筹划全市到2025年底基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。但随着老房子越来越多，改造的成本和难度也越来越大。好在如今有了国家政策支持，相信广州在老旧小区改造方面会继续发力。如近期，白云就公布了五个拟升级改造的老旧小区 。
加上本年以来先后公布的12个老旧小区，本年白云区将有17个老旧小区迎来升级改造 。这些老旧小区改造内容，许多都涉及了楼道修缮、更换楼栋消防及排水办法、清疏化粪池、外墙治理、防盗网增设逃生口、重铺小区道路、地面铺装、修缮围墙、美满小区绿化及公共空间、增设非机动车泊位及充电桩、增设急救办法 等。
△白云区老旧小区改造批前公示这些公共办法改造提升后，对老破小的居住环境 以及居住品质 会有很大的提升。当然更多人关心的是，老破小 居住品质提升后能否动员房价逆袭？ 贝壳研究院数据显示，北京、上海完成改造的小区二手房溢价率达周边次新盘的85%以上。还有数据显示，加装电梯房源代价广泛上涨25%；停车办法改造到位后，租金也会跟着上涨。
不外在广州，市场反应会更为理性与分化。核心区如越秀区五羊小区改造后，房价涨幅超20% 。这说明了老城区的教育、医疗配套稀缺性，才是老破小保值的关键。而非核心区仍待观望，白云区同德围等外围区域，改造后房源去化周期缩短，但代价涨幅有限 ，可以说居住舒服度提升，但投资回报率仍不及新区电梯房。总体而言，“老破小”整体房价或将保持平稳，毕竟改造提升的是居住价值，而非投资属性 。但核心地段的老旧小区，会更凸显“居住+资产” 的双重价值。如今新政之下，广州楼市正上演“老树发新芽”的戏码，核心区老房正在通过改造重获竞争力。对普通人而言，与其追逐远郊新盘，不如回归“主城价值” ，抓住这波改造红利。以上。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250311A07Z5200
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