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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]曾经他是碧桂园百亿+区域总裁，他的新去向，最近通过视频号做了官宣：创业了。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李丹俊，1996年从业，2001年10月加入碧桂园，职业生涯中曾担任过博意设计院副院长、地产团体设计管理部总经理、豫南区域总裁及重庆区域总裁等多个要职。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020年10月14日，李丹俊被正式任命为碧桂园重庆区域总裁，在2024年正式离开碧桂园，同年启航山源团体，任职CEO，由高级职业经理人转身成为地产创业新老板。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去一年，他在重庆下辖县城酉阳做开辟，找了个小众的方向：给中产阶层在老家县城盖别墅。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首个项目做别墅，居然开盘爆火，卖出了刚需的速率。项目价格高出城市洋房30%多，月月爆卖，销量位居渝东南第一，在大重庆也属于别墅类销冠。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他是怎么做到的？手哥跟山源团队做了深入交流。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一、行业寒冬里的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“逆行者”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年的中国房地产行业，用“寒武纪大灭绝”形容毫不夸张：百强房企贩卖额同比腰斩，一线城市土拍溢价率归零，三四线城市库存去化周期超过[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]36[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当无数地产人忙着转行卖烧烤、开网约车时，这位[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]50[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]岁的“地产老兵”却带着团队杀进重庆酉阳的深山里，开辟了一个看似“疯狂”的项目——酉州田园归居。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个项目的诞生本身就是一个悖论：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 县域市场的质疑：在人均[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]GDP[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不足[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]万元的县城盖别墅，单价比当地高层洋房还贵[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2000[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]元[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]/[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]㎡；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 行业规律的挑战：传统别墅项目依赖高净值客户，但在经济下行期，这类人群投资意愿断崖式下跌；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 开辟模式的矛盾：不做地下室[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，与传统地产商的成本控制逻辑背道而驰。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，就是如许一个被偕行称为[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“注定亏本”的项目，却在开盘3个月贩卖过亿元，6[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]个月达[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.8[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]亿元认购，成为区[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]域别[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]墅销冠。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024年1月动工，3月商业、首批次叠拼、联排封顶，5月首次开盘，当月即去化85%，6月份首批售罄，二期启动。6个月时间，在县城卖掉了130多套别墅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2025[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]月首批别墅交付之际，曾经认为李丹俊“疯了”的偕行突然发现：他们正在见证中国房地产下半场新突围样本。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二、破局三部曲：解码县域市场的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“隐形红利”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]战略降维，找到“十年前的中国楼市”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李丹俊的办公室里至今挂着一张《国家[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“十四五”新型城镇化规划》图，其中酉阳的位置被标上了三个红圈：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]高铁新城规划（[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2025[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年通车）、桃花源国家[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5A[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]级景区、成渝地区双城经济圈节点城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“很多人盯着北上广深的存量厮杀，却忘了县域才是中国城镇化的‘最大公约数’。”这位前碧桂园重庆区域总裁的洞察，源于对国家战略的深刻理解。
县城，依然存在着不为人知的红利。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 政策红利：中央提出“以县城为告急载体推进新型城镇化”，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年县域固定资产投资增速达[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8.4%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 人口红利：酉阳县[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]80[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]万人口中，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]17[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]万人挤在建成区不足[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]平方公里的老城区，改善型需求亟待释放；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 成本红利[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]相较于一二线城市，县域土地出楼面价110-300万/亩，开辟成本降低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李丹俊团队用一张《酉州田园归居白皮书》说服了县政府：这不是普通的地产项目，而是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“高铁新城[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]文旅[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]IP+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]品格居住”的城市升级工程。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2.[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]需求升维，解构“新中产的乡愁经济学”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年春节，李丹俊在湖南老家目睹的场景成为关键迁移转变点：村口[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]20[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]栋欧式别墅常年空置，唯独除夕夜亮起灯笼。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“这些别墅主人每年花[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]100多[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]万盖房，却只住[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天。”他意识到，传统乡村别墅的本质是“体面消费”，而非真实需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]通过对[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“宝家乡墅”（曾年销[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]25[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]亿的互联网建房平台）的失败复盘，团队提炼出三个核心结论：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1）会合化开辟：将分散的乡村客户会合到县城，降低物流成本[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]30%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，管理半径缩短[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]50%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2）产权化升级：乡村自建房多为无证“小产权”，而县城项目能提供完整产权和抵押贷款服务；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3）场景化赋能：依托桃花源景区打造“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4+2[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]”生活模式（[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天城市工作[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+2[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天田园度假）。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在酉阳项目的户型设计中，设计专业身世的李丹俊刻意强化[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“记忆点”：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 独门院落：每户标配[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]私享空间，满意“种菜养花”的仪式感；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 社交属性：通过公共景观带和业主活动中央，构建“乡绅阶层”社交网络；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 成本控制：南北通透的大面宽设计，既符合中式审美，又减少采光改造成本。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“离尘不离城”的产品定位，精准击中了县域新中产的痛点：他们既渴望逃离高压的都市生活，又不愿放弃城市配套资源。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3. 资源重构，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]县域开辟的“政企银三角”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]作为新创业公司，如何造梦，协同多方，对于老板来说，也需要大智慧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一给政府看“政绩账”：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]项目落地后，做为酉阳小坝新城第一个民营资源，将对小坝新城建设起到带头树模作用，树立信心；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二给银行算“安全账”：通过“土地抵押[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]预售监管”双重担保，降低金融风险；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三给团队画“利益链”：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]发挥当地采购以及供应链模式，从成本端出发，降成本。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当偕行还在纠结[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“要不要做县域市场”时，李丹俊已经用这套“县域开辟铁三角”构建起竞争壁垒。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三、地产下半场的生存启示录[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]酉州田园归居的爆红绝非偶然，它揭示了中国房地产正在发生的三大结构性变革：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从“城市扩张”到“存量深耕”：一二线城市进入“二手房主导时代”，县域市场反而成为增量蓝海；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2.[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从“投资品”到“消费品”：政策调控下，房产回归居住本质，“品格改善型需求”成为主流；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3.[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从“标准化开辟”到“定制化服务”：县域客户更看重“在地文化体验”，产品需兼具文化符号与实用功能。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]田园归居爆火之后，在重庆及大西南的区县，如酉阳、奉节、黔江、潼南等地方政府领导和几十家房企纷纷前来取经学习。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于仍在泥潭中挣扎的地产人，李丹俊的突围路径提供了三个关键启示：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在战略层面，用“县域经济[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]特色小镇[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乡村振兴”重构业务版图；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在战术层面，聚焦“改善型需求”和“银发经济”，开辟适老化、低密度的产品线；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在执行层面，建立“轻资产合作[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]+[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数字化营销”体系，降低重资产开辟风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]山源地产，通过酉阳项目的成功开辟，也清晰了其方向，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以“田园归居”为主要产品，致力于让每一位在外打拼、又想根植乡土的有情人，实现山川田园，归居故乡的空想生活。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]四、县域市场的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“桃花源”，真的存在吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当李丹俊站在酉阳桃花源景区远望正在建设的别墅群时，他总会想起2[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]0多[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年前在碧桂园的第一个项目——那个同样位于三四线城市的普通住宅小区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今，昔日的县域“蚊子腿”变成了年贩卖额破亿的明星项目，变革的不仅是规模，更是对市场本质的深刻认知。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这个[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“全部人都在逃离”的行业寒冬里，李丹俊用行动证实：真正的机会永久藏在被低估的市场里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就像他在项目启动会上说的：“别人看的是县域的短板，我们看到的是县域的‘未完成态’。”或许，中国房地产的新十年，正在[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]800[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多个县域城市的土地里悄然生长。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]您认为县域市场能承载多少地产人的转型空想？[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果要进军下沉市场，您最担心面临哪些挑战？欢迎在批评区留下您的观点，点赞前三名将获赠《山源企业的县域开辟案例白皮书》[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]电子版。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]五、中国地产圈的岩羊[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李丹俊平时有两个爱好，一是读书，二是登山。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他参加的登山队名叫[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]岩羊探险，曾经[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]屡攀高峰。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]岩羊，是一种适应高山环境生存的动物，生活在海拔较高的山区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]它们经常在高耸的悬崖峭壁上自由穿梭，这种环境迫使它们发展出高超的攀岩技能。那些善于攀爬的岩羊能够更好地逃避捕食者并找到食物，从而生存下来，而不善于攀爬的岩羊，则更容易成为捕食者的猎物或因失足坠崖而亡。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]悬崖峭壁上附着的盐分，是岩羊维持生命活动所必不可少的矿物质。为了获取这些盐分和躲避天敌，岩羊不得不具备强大的攀岩能力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在地面上，岩羊速率不及捕食者，但在悬崖峭壁上，它有更强的逃生优势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，峭壁上还有许多营养丰富的食物，如[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]雪莲，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这使得岩羊愿意冒险攀爬悬崖以获取这些资源。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在下行期的地产行业，深入经济人口更脆弱的三四五级县域，做看似更有风险的别墅品类，如同岩羊行走在悬崖上。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李丹俊及团队以二十年的操盘经验，探索出一条属于自己的新路。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如岩羊一样，在不同的细分领域中练就更强的悬崖行走能力，才有机会存活下来。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]或许，这也是一些地产老兵的新路。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20250311A07RD600
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