2024年1月16日，上海黄浦区首个社区型保障性租赁住房项目——城方·璟湾公寓，陆续有市民前来租赁住房。视觉中国|图
43平方米，一室一厨一卫，电梯房，全新小区，拎包入住。出门就是地铁站，毗邻顶尖三甲医院，地处上海黄浦区内环核心区，一公里外就是浪奔浪流的黄浦江。
你愿意出多少钱租这间房？
对于90后王宇而言，答案是7200元。虽然房租占了到手月薪的七成，但他仍然为之心动并办法。
连廊布局的崭新楼房，精心打造的绿化和公共设施，不是豪宅花园，而是写进当局文件的“保障性租赁住房”（简称保租房）——2021年被写入当局工作陈诉，后又出现在国务院专门出台的意见里。
这些不超过70平方米、租金低于市场价的小户型击中了新市民、青年人等群体的痛点：想住通勤便利、又新又好又稳固的小房子。往上够不着商品房，往下申请不了公租房、廉租房，这一庞大的群体是住房体系里憋屈的“夹心层”，也正是保租房的核心受众。
住进保租房的不但是王宇这样的白领，还有月薪到手小于五千的酒店前台、卖掉“老破小”的上海本地人。“一张床、一间房、一套房”，构成了上海保租房的多层次保障体系。
南方周末记者走访了上海十多个保租房小区发现，设置俱全，通勤便利只是基础，公共区域举办的团体活动，更能化解多数会的漂泊和孤独感。
理想情况下，保租房数量和范例都可机动调整，纠偏房地产市场失灵，维持供需平衡。上海交通大学教授陈杰认为，住房紧张的时代即将落幕，多数会要提供符合市场需求的保障性住房，以房引人、留人，安居乐业。
真正生活在这座都会
为方便跑客户，王宇喜欢租在静安区汉中路附近，这里交通便利，烟火气十足。工作之余，他去苏州河边散步，看着老建筑和新大楼的倒影，轻轻摇曳在温润的河水里。夜晚，暖黄的灯光衬得两岸更加迷人。周末，在楼下点一杯Manner咖啡，步行去M50艺术园区看展，再去“陕康里”餐吧享用美食。
来上海三年，王宇每年像候鸟一样搬家、租房。他已经习惯了轻装简行，两个箱子就能装下所有行李。
“之前住的都是合租房，没有私家空间，尤其经历了疫情后，我盼望自己一个人住得好一点。”2024年9月，王宇看上了城方·璟湾公寓保租房，决定常住下来，他被这个活力四射的开放型社区圈粉，楼下有阅览室、活动室、健身房、超市、餐厅。“那一刻我觉得我真正生活在这座都会，而不但是都会背景墙上没有情感的打工人。”
王宇租住的保租房楼下是奥乐齐超市和麦当劳，不远处就是地铁口。南方周末记者黄思卓|图
房间内设施一应俱全，洗衣机、床、床垫、桌椅、冰箱、衣柜都是新的。阳台很大，窗户也很大，看风景很舒服。
保租房的确是新概念，上海最早的保租房也才开放两年多。南方周末读者的投票显示，73%没有听说过保租房。
同是保障性住房，公众更为熟知的是公租房、廉租房。它们一般由当局投资建立，租金约是市场价格的6折乃至更低。这些房子数量少，列队时间长，楼龄老，而且申请门槛高，比如要求本地户籍或居住证、缴纳肯定年限的社保、收入困难或人才认定等。
上海保租房试图打破门槛，只要无房、有工作就能住进来。房源和价格透明，乃至还可在“随申办”线上看房，面积一般不超过70平方米，一居室多在二三十平方米。麻雀虽小，五脏俱全。
王宇所在的璟湾公寓是黄浦区首个社区型保租房项目，2023年底交付入市，是这个地段少有的新房，人车分流，地下车库车位充足，随着新能源车普及，部分车位还安装了充电桩。王宇入住前，一房难求，他还列队轮候了一段时间。
房租太贵？交给市场
与申请门槛低、生活设置高对应的是，保租房租金并未便宜。
7200元月租并不是小钱，但在璟湾公寓，王宇租住的已是面积最小、租金最低的户型。大户型月租金可达1.6万-1.9万元，从安居客和房天下等平台信息看，周围商品房租金也要这个价，还没这么新。
“保租房贵，但这大概不是它的缺点，而是我的缺点。”王宇在璟湾公寓住了半年多，对这个小区很满足。
“随申办”保租房页面显示，上海中央城区月租过万的比比皆是，非都会核心地段的一居室，多在2000元-5000元/月。如果选择租金1000元以下，只有4个远郊盘有符合条件的户型。
上海产业多点分布，郊区房租也不肯定便宜。一位在上海青浦区工作的年轻人也对保租房心动，但距离近来的保租房项目，最小的一居室要4100元起。他摇了摇头说高攀不起，“还是留给华为的同志吧”。蛇年春节前后，近三万名华为员工将从浦东金桥搬至青浦研发中央，青浦房东摩拳擦掌迎接“贵客”。
由于保租房更趋于商品房市场化定价，常被一些网友戏称为“价格刺客”，“沪爷”（形容上海人的网络用语）花“沪币”（形容上海消费水平高的网络用语）像呼吸一样轻易。
有专家正在研究调整保租房户型，包罗缩小建筑面积、提升容积率、缩短楼间距、减少公摊面积等。上海也有一些人才安居的政策，直接补贴租金，不外符合条件的人很少。
上海保租房不少是新建小区。南方周末记者黄思卓|图
南方周末记者采访发现，租金市场化是上海保租房的特色。
“租金既不是我一个人说了算，也不是当局单方面拍板决定。”一位做过上海保租房项目的国企房地产高管告诉南方周末记者，“租高品格的新房有多难？租客心里有把尺，如果租金过高，租客也会用脚投票。”
上海市规定，面向社会供应的保租房项目，初次定价得在同地段、同品格市场租金的九折以下，后续每年涨幅最高不超过5%。部分定向供应的项目，租金会再低一些。
具体而言，开发商通过调研和第三方评估，形成建议价格，报给区住房部门复核，最终达成一个公允价格，在此基础上打个九折，并对外公布。
南方周末记者采访发现，上海实现“居者有其屋”的做法是，当局做引导，市场才是主导，租客自由选择。保租房项目各有特色，企业彼此竞争——保本乃至赢利，地产商才有投资积极性；直面市场竞争压力，运营方才能服务好租客。
一位熟悉上海保租房运营的学者调研发现，不管是市区还是非市区的保租房，入住租客整体素质较高，较少拖欠租金、到期不退房、故意毁坏设施，项目运转流畅，租金现金流较为稳固。
目前上海已投运的保租房项目整体出租率超过73%，不少项目超过90%，好项目被打包进保租房不动产投资信托基金（REITs），降低融资成本。
一张床也是保租房
王宇喜欢人气旺、交通便利、医疗资源丰富的住处。现在，他公寓门口就是西藏南路地铁站。
在商圈工作的不但是王宇这样的白领，还有保洁员、快递员和外卖员等，他们也需要“职住平衡”——上班近一点，通勤便捷。
“一张床”等蓝领宿舍系列，也是保租房。
比王宇小几岁的刘柳是“00后”沪漂，结业后在上海前滩一家酒店做前台接待。扣除五险一金后，到手不足5000元，很难像王宇那样豪掷数千元，在核心地段租一整间房，但她也住在保租房里。上海规定，人均床位租金需控制在入住职员收入的10%—15%。
2025年2月，公司签约了陆家嘴集团开发的“数智天地·新乐里04”保租房，刘柳和同事们成为这个新小区的第一批租客。
这里比公司之前找的员工宿舍新多了，还是民水民电。除了是床位房、不能做饭，其他硬件和王宇的单间房难分伯仲。40平方米，4张0.9米×1.9米的床，上下铺，和校园宿舍类似。独立卫浴，大衣柜分成四格，每格都上了锁。床的高度被精心设计，床底可以放下行李箱。
但价格要比单间美丽得多，一张床的月租金只要800-900元。“很多年轻人想来上海闯一闯，有这样的床位房，负担就会小很多。” 刘柳说。
保租房也包罗床位房。“一张床、一间房、一套房”，构成了上海保租房的多层次保障体系。南方周末记者黄思卓|图
企业公寓虽然是床位房，但并未受到保租房开发商的排斥。
经济上看，一间床位房的租金和同面积的一居室差不多；保租房的床位房大多是开发商直接和企业对接，企业协调哪些人住一间，大大减轻了开发商作为“房东”的压力。
陆家嘴乐居副总经理陈诗萌向南方周末记者先容，开业仅三周，“数智天地·新乐里04”企业公寓房源已有一半已经入住或达成签约意向，由于离前滩、张江等商务区近，多家酒店都想把员工宿舍定在这儿。
上海房管局数据显示，2023年，上海保租房首批筹措了1.1万张床位，2024年增加了两倍，超过了3万张。
刘柳租住的保租房可称为“地铁盘”，社区地下一层可直达地铁，搭乘4站地铁，从家到公司门到门，耗时不超过半小时，“刮风下雨也不怕”。
2500万人的魔都，这是很多人梦想的“幸福通勤”。
“租得近”是上海保租房的硬性要求。接近半数保租房规划选址在轨交站点周边；八成地块辐射高校及科研院所、科创园区等租住需求会合区域。
上海最早交付的保租房是上海南站附近的“城开汇CCB建融家园”，第一批租客2022年10月入住，距离1号线、3号线、15号线地铁口约500米，走路只需非常钟。
近的太贵，便宜的太偏？
不外，并非所有的保租房项目都是出门即地铁的“天选之子”，尤其是中环以外，地铁站点稀疏，有的保租房距离地铁站超过一两公里。
2023年12月，根据上海市公布的保租房相干土地出让文件，清华大学博士张文兵团队做过测算，职住平衡还有提升空间。
有的保租房小区在上放工高峰期配备了去地铁站的班车，如位于浦东新区的港城中环汇·领寓、浦发有家康涵社区和位于松江区的华润有巢泗泾社区。一位港城中环汇·领寓的住户给南方周末记者展示了班车时候表：早晚各三班，2块钱，她大部分时间都选择坐班车。
有的没有配班车。以城方·南浦璟博社区为例，虽位处内环边的核心地段，北边是四号线塘桥站，东边是六号线上海儿童医学中央站、临沂新村站，但离哪个站都超过1.5公里。“大概我这个小区更适合有车族吧。”一位已搬离的居民向南方周末记者抱怨。
更令张文兵等多位受访专家担忧的是，保洁员、骑手等下层群体也需要通勤便利，但保租房对于他们的覆盖略显不足。从公开数据计算，上海保租房中，“一张床”数量约为4万余张，床位房比例不到10%。
同济大学副教授司马蕾团队也曾调研过上海保租房宿舍，一般是由公司出头趸租，也会享受肯定的优惠，个人租户比较少。
一位外卖企业的内部人士对南方周末记者透露，他们观察过多个上海保租房宿舍。外卖骑手规模大，工作高峰期极明显，留宿必须尽大概靠近商圈和住宅。“保租房宿舍近的太贵，便宜的太偏，综合考虑还是不太适合。”
所以骑手一般都是住公司提供的站点宿舍，社交平台流传的视频显示，一间宿舍里往往要摆下一二十张床位。
市中央土地资源有限，寸土寸金。一位都会规划专家对南方周末记者表示，“按照传统土地财务的思路，地段越核心越贵，大概要留给经济效益回报更高、更快的业态，这将是（在市中央）推进保租房的很大掣肘。”
保障房也的确出现了郊区化现象，有数据显示，保租房项目有39%位于外环外。张文兵团队研究发现，越往外延伸，保租房的用地数量、用地面积以及建筑总面积均呈增长趋势。
对于郊区化的现象，保障房建立也在作出调整。比如与都会更新结合，提高下层群体覆盖率。司马蕾建议，上海城区空置的厂房、酒店，可以很快改建成保租房宿舍，改建成本低、周期短。已有的“一间房、一套房”，也可以快速改成“一张床”的形态。
对于新建楼盘，开发商也发现了保租房的“引流”功能。
目前，上海保租房开发商主要是上海地产、上海城投、浦发集团、华润等央国企，有开发商表示，保租房带来了人气，“拿出离轨交近来的地块做保租房，从持续运营和长期效益来看，也吃不了亏”。
一个上海保租房项目打出了“国企房东直租”广告牌。视觉中国|图
从“有没有住房”到 “住得好不好”
虽然才“开租”两年多，上海的保租房吸引的已不但是王宇、刘柳这样的单身青年，已成家的上海人也找到了“一辈子租房”的大概性。
“卖了老破小，住进保租房，最满足的就是有电梯，最重要的是健身房、桌球室、影音室、儿童游乐区这些都免费！”
从事建筑装修行业，上海人林亮的收入也和楼市同冷暖。想换电梯房奈何囊中羞涩，2024年，林亮卖掉了居住五年的婚房，和妻子、10岁的边牧犬“Panda”一起搬进了保租房。
身边很多人不明白，尤其是在上海的尊长，觉得没有自己的住房就失去了根，就连陌生网友也问他会不会后悔。林亮则认为，家人在哪里，安全感就在哪里。“我不想一辈子被房子困住。保租房很稳固，不会有房东赶人、随意涨租、停车难。”
林亮原来的房子是栋“80后”，房龄比林亮还大。没有电梯，住在六楼，遛狗成为难题——“Panda”年纪大了，关节磨损很锋利，每天早晚要人背着上下，22公斤的大狗，林亮也吃不消。
林亮曾寄盼望于老旧小区加装电梯，但和邻居商量了两年多也没有结果，他下了大胆的决定：卖房再租房。“楼市下行，老破小流动性变差，不如把房款攥在手里安心。”
卖房回笼的资金，林亮和妻子商量，一部分储蓄，一部分拿来投资。如果以后有小孩，再租个更大面积的两室或三室，“现在保租房的选择很多”。
林亮一家最终住进了普陀区首个保租房小区西部乐巢·中岚居。每次上下楼等电梯，“Panda”都很兴奋，伸出舌头对林亮笑。
冲着电梯等硬件设施来的，没想到社区的氛围成为更让林亮满足的软件。
这个保租房小区年轻人多，爱宠人士多，猫群狗群活跃。刚入住时，偷溜出去的“Panda”都会被热心人送回家。“Panda”在这里认识了很多“好朋狗”，主人也拓展了社交圈。
小区物业职员也很年轻，周末常常举办宠物趣味运动会、宠物生日派对等活动，有一整面墙都是小区宠物的照片。
林亮租住的保租房社区，有一整面墙都是小区宠物的照片。受访者对象/图
保租房的2.0命题，已从办理“有没有住房”，转为关注“住得好不好”，保障不同生活阶段的住房需求，体现都会的温度。
南方周末记者走访发现，大多数保租房的管家都是年轻人，根据租户的需求举办活动，过年期间有的还组织留沪住户剪窗花、包饺子、看电影。
研究了多年保租房，陈杰当下好奇的课题正是保租房的社会功能，如何留住人。“未来中国多数会缺的不是地，也不是房，而是人。”（详见南方周末报道《870万套保租房入市，好房子离年轻人更近了吗？》）
保租房的合同一般一年一签，最多不超过三年。只要保持无房、有工作，就能不停续租。
林亮认为，每个时代都有每个时代的福利，对他而言，保租房减轻了他的住房焦虑，“如果以后保租房对工作没有限制，我可以住一辈子。”
数智天地还在紧锣密鼓地招待从“随申办”上找过来看房的人，预计几个月内出租率就能达到85%，刘柳和同事们很等待将来在共享空间举办的社区活动。
2月的末了一个周末，璟湾公寓的共享厨房正在举办咖啡烘焙手工坊，前几天的换书海报，还没从黑板上撤下来。王宇路过小区办公室，管家出来打招呼，欢迎他扫码入群，有什么对小区的建议都可以提。
“我盼望努力工作赢利，让自己的气力配得上这个房子，以后不用家人资助付房租。”王宇忸怩地说。
（王宇、刘柳、林亮为化名，林毅伦对本文亦有贡献）
南方周末记者 黄思卓 南方周末实习生 李懿萌
责编 汪韬
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250312A0A9K800
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