普通人的理财路都被川普堵死了，有一类资产我们该思量了

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买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2231字，预计阅读时间：大概6分钟

文/观察员老王

不知道大家怎么看大洋彼岸的金毛老疯子，老王是很讨厌这个人。因为：


这个不按套路出牌的精致利己者，真的演个讲就能影响到我们这些普通人的生活。


前不久，老王去了趟潍坊，听朋友讲了很多声学大厂的近况。特别是其在东南亚建厂后的触底反弹，再加之果头儿最近造访，老王真动了找个机会建点仓的打算。


但是金毛儿一句话，直接将这个业绩超好的产业龙头股封死在跌停板上，老王看到这个残酷的场景，也随手将仓位降到了三年来的最低点。


买点黄金？老王在两周前就动了这个动机，但是看看金价……


再研究一下保险、债券、银行理财，都下不去手。


2025年没钱烦恼，你手里有点闲钱也纠结。


那么，不动产另有没有什么机会呢？


卖掉学区房，加仓曾“最讨厌”的资产

经常关注老王自媒体平台的朋友都知道，老王不喜欢在短视频网站上，按照流量逻辑夸夸其谈。对于那些非常信任老王的读者，我都会找一个咖啡店大概茶室，面对面和大家见面，你的需求、预算、痛点和解决方案，我们在这种零距离的接触中举行交换。
敢于和大家面对面，因为老王不是纸上谈兵，很多教训和经验都是在自己大概帮助身边亲朋好友置换资产得来的。
再一次给大家推荐商住产品，还是来自于自己持有一年的亲身感受。
10年以前，老王曾经力推学区房，然后劝诫很多人不要买公寓。但是去年老王通过先卖后租的方式，果断处理掉学区房之后，又加仓了一套公寓。
敏感的感知世事变化，在分化楼市中很紧张。

加仓loft公寓的缘故原由很简单：我对第一套公寓的出租回报率很满意。之前不让大家买公寓，是因为公寓的价格太贵了，以我朋友买的公寓为例，房价+装修花了100多万，如今出租一个月2500元；我只花了他一半的价格抄底，如今淡季也能租2500元，而且真的好租。
12月份，我的一个房客因为变故不租了，我还担心：这租房的最淡季，房子空着怎么办？结果收拾出来五天，房子就租出去了。
唯一不满意的，是旺季的出租回报率。问题不在市场也不在房子，而在于我持有的公寓太少了，找的托管公司又有问题，估计把我不少客人倒出去了，所以房租收益只有平时的一倍左右，与我估计的月入万元差距不小。
但是，这综合回报率算下来，依然达到了5%以上，所以卖掉学区房，又入手了一套，依然好租。
所以，你说老房子如今出租收益还不错，就先不卖了，是真不错吗？如今很多100多万，甚至200多万的老房子，一个月出租也就2500元，旺季也做不了民宿，但是同样一百多万的两套公寓，月回报率5000元，在当下没有很好投资渠道的时候，是不是也算是一种稳妥选择？

地铁公寓窗外的景色
在整个经济环境不好的时候，我又开始关注那个地铁公寓了，一旦有人要割肉出手，我会入手第三套。
按照搞民宿朋友的经验，一旦在同一个项目拥有三套公寓，那么运营成本将大大降低，甚至可以找一个专人来管理这些资产了。
所以，我本日给大家讲商业资产的抄底逻辑，比两年前更有底气。

供不应求，历史产物即将“消失”

其实，不仅仅是老王看到了这一点，很多朋友都在低利率时代，看到了商住产品作为分红型资产的收益率。所以从去年开始，一些优质公寓销售就很火爆。我们看一下市内四区的数据：


相比稳定的销售端，大家更应该关注的是供应端，很多月份商住产品的供应都是挂零的。为什么？


因为商住产品，特别是公寓，即将退出历史舞台。


以前青岛焦点城区地皮稀缺，相关部门也比较傲娇，区里为了年底报告好看，在很多宅地的拍卖中，硬参加商业指标，所以很多住宅都带有公寓楼。但是这两年且不说地皮成交大滑坡，就是有地皮成交，也都是连底商都不带的净地，所以公寓没有新供应，只有一些老项目，卖完住宅买公寓，才有了那么一点供应。


相比住宅，公寓更不能乱买。对于老王而言，公寓必须符合三个要求：主城区有地铁，现房，大牌物业。


如今，符合这些条件的公寓，更是屈指可数了。



除了我们传统意义上的公寓之外，如今另有类住宅的公寓，在可以落户，水电可以改民用后，也卖得越来越好。


咱们就以张村河为例，最新的地价是20565元/平方米，商住产品150多平只要200多万，而且还是墅质现房。房子比底价都便宜，对于养老族也好，旅居族也好，如今可以住，不住了就交给酒店托管，相比那500多万的小套三，是不是价格基础更稳，也更实惠？



而且，今年一个商业层面的大利好，又给商住产品来了一个神助攻。

老房崩盘，商住的春天已经到来

不知道大家有没有发现，市南到崂山一线，很多位置很好的老房子，开始大批量上市，而且价格越来越低?
为什么？
因为新规之下，这些老房子不能注册公司，当成办公房用了。但是对于一些小微企业而言，企业主又需要一个总价不高，可以办理执照的场所，那么商住产品自然是首选。

从需求的角度而言，公寓产品来自于四类潜在买家：
第一，刚刚参加工作的年轻白领，不喜欢搬家，入手自己的第一套房；
第二，民宿经营者，看中了公寓通勤便利，配套繁华的属性；
第三，小企业主，低沉本购入资产，作为办公使用；
第四，预算较低的养老族，爬不动步梯房，买不起新房，电梯公寓恰好合适。
所以，断供的公寓，特别是地铁旁、配套好的号公寓，未来不缺买家。
当然，很多人还担心二次交易税费的问题。老王交易过一套二手公寓，所以也很有发言权。从税率上看，确实很吓人，但是公寓的总价低，而且收的是差额税，一套50多万的公寓，交易一次的税费也就两万多元，并不算高得离谱。
那么，在老王联合亲身经历讲完持有公寓的心得后，你觉得它值不值得去持有呢？可以评论区里交换。你如果想捡漏公寓，也可以私信留言。
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来源：https://view.inews.qq.com/k/20250404A05LCG00
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