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那些能够抛弃规模执念、重构价值逻辑的房企，或将在废墟中长出更坚固的根系。
文/每日资本论
14年前，郁亮曾执笔写了一篇《做楼市下半场赢家》的文章，但显然，在他领导下的万科并未成为下半场的赢家。
近日，万科企业股份有限公司（下称，万科）发布2024年财报显示，去年其营收3431.8亿元，同比降落26.3%；净利润巨亏494.8亿元，同比暴跌506.8%。创下万科自1991年上市以来的首次年度亏损，更以近500亿的惊人数字刷新了A股亏损纪录。
与此同时，万科还公告称：因工作调解原因，刘肖申请辞去公司实验副总裁、首席运营官等职务。这也是继今年1月万科管理层大换血之后的又一次高管变更。
华泰证券分析显示，万科此次亏损超出预期，对其未来发展及市场信心产生一定影响，需关注政策及国资支持情况。万科2025年面临较大到期债务压力，现金短债比约为0.55。
显然，这家曾高喊“活下去”的行业标杆，现在已经真正站到了存亡存亡的悬崖边。面对如此境地不禁要问，究竟是怎样的风暴让这艘巨轮搁浅？它又能否在废墟中找到重生的暗码？
万科的2024年财报，堪称一部房企危急的百科全书。亏损的三大“出血点”犹如三把利刃，直指其战略、运营与风控的深层病灶。
首先是高价地的反噬。众所周知，房地产开发业务曾是万科的“现金奶牛”，但2024年其结算毛利率仅6.8%，较2023年暴跌13.5个百分点。这意味着，每卖出一套房，利润几乎被融资成本吞噬。
根源在于2022年前获取的高价地块会合进入结算周期——2022年，万科全口径拿地金额为886.3亿元，而这些地块在2024年遭遇房价下行，形成“面粉贵过面包”的尴尬境地。糟糕的是，万科计提存货跌价准备81.4亿元。
合作方暴雷引发信用雪崩也是重要推手。2024年万科财报中计提信用减值264亿元，暴露了万科在行业下行期的连锁风险。随着中小房企频繁暴雷，万科与合作方联合开发项目的应收账款大量变为坏账。这种“伙伴风险”的传导，折射出房企生态链的脆弱性。
多元化投资的也是主要题目之一。绝大多数人都不会料到，郁亮时代引以为傲的多元化结构，在危急中成为业绩“绞肉机”。
可以佐证的是，自2014年试水多元化，10年间万科持续投入经营服务类资产高达4000亿元，但其整体资产的EBITDA利润率到现在依旧不能覆盖银行贷款利润，即经营业务收益不足以覆盖银行利钱。到2023年末，万科经营服务业务全口径收入达558.1亿元，其中合并报表收入428.1 亿元，占营业总收入比重为9%。
也就是说，万科90%以上利润依旧来自房地产开发，多元化并不成功。尤其是，在市场行情下行阶段，这些前期投入较大且短期很难产生现金流的长期投资业务，一定对企业产生严峻负向作用。
万科的危急现实早有征兆。2023年，万科营收、净利润、扣非净利润三项都呈现了出同比降落的趋势，尤其是净利润当年同比几乎腰斩。彼时，郁亮宣称“市场短期显然是超跌了”，但万科并未迎来反弹，反而在2024年坠入更深的冰河里。
公允地讲，郁亮从王石手中接过权杖后，万科也多年保持在行业的顶流玩家，而且还留下了不可忽视的转型印记。比如，万物云崛起。万科物业服务收入从2017年的71.3亿元增至2024年的363.8亿元，成为中国物管行业的头部玩家。还有在长租公寓中持续领跑。“泊寓”运营房源达26.24万间，其中12.57万间纳入保障性租赁住房，出租率保持在95%。
别的，万科实现在REITs突破——成功发行中金印力消耗REIT，成为国内首批消耗基础设施公募REITs。而且，2012年前后，郁亮就在房地产行业内率先预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”。
这些成绩以及预判一度让万科被视为“地产转型教科书”，但当行业寒冬来临，这些新芽尚未长成遮风挡雨的大树。
外界对万科犯的错也进行了总结，归纳起来大抵有三点。周期误判是重大失误。郁亮在万科集团2022年会上直言房地产行业进入了“黑铁时代”，并做出十分严峻的判断：“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”但2022年前8个月其拿地就达到了208亿元，2023年更是达到了惊人的861亿元。毫无疑问，这些逆势拿下的地块成为2024年亏损的主要来源。
风控方面存在较为明显的失灵情况。万科在致股东信中承认，其风控体系未能跟上业务扩张速度，导致“高负债、高周转、高杠杆”惯性持续。而且作为混淆所有制企业，万科长期在“国资股东与职业经理人”的博弈中摇摆。直到2025年深铁集团全面接管管理层，这种矛盾才被强行破解。
无奈之下，万科展开了一场悲壮的自救行动。
2024年，万科完成54宗大宗资产交易，回笼资金259亿元。但这场“大甩卖”伴随着巨大折价：深圳湾超级总部基地地块被深铁以22.35亿元接盘，仅相当于评估值的六成；红树湾项目49%收益权以12.9亿元转让，账面值严峻缩水。要知道，当年万科耗资45.3亿元拿下该项目。这种“割肉求生”虽缓解了流动性危急，却也动摇了投资者对资产质量的信心。
另外一个重大变化是高管换血，从“经理人制”到“国资战队”——郁亮辞任董事会主席，深铁董事长辛杰接棒；总裁祝九胜离职，深圳国资系高管全面接管财务、法务等核心岗位等。这场厘革的深层逻辑，是国资对风险管控的强势介入。深铁集团不仅提供70亿元股东借款，更通过REITs认购、资产接盘等方式输血，试图将万科纳入“轨道+地产”的国资生态圈。
但万科要“缓”过来还需有更大的推动力。毕竟，截至2024年财报，万科货币资金881.63亿元，但短期借款为159.73亿元，一年内到期的非流动负债高达1460.46亿元。显然，资金缺口巨大。
小插曲是，市场曾传言王石可能“重出江湖”，但传言毕竟是传言，万科已经彻底告别“王石-郁亮”时代的职业经理人模式，情怀与个人英雄主义已无驻足之地。
现在的万科正穿行在行业转型的最暗中隧道。国资的介入、资产的残酷出清、商业模式的艰难重构……每一步都伴随着阵痛，但也孕育着新生的可能——那些能够抛弃规模执念、重构价值逻辑的房企，或将在废墟中长出更坚固的根系。其实，房地产从未死去，它只是在学习如何更好地在世。
来源：https://view.inews.qq.com/k/20250406A02LDN00
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