重庆很多房子因为它，房价少卖三五千！你的房子可能已经中招……

虎式直升机

“房龄不算长，但老、旧、脏、差！短短几年时间，就沦落为最不值价的房子。”“严重同意物业的紧张性。当年买房也是某区最贵的，现在房价升值差太远了。”“我们小区是花园洋房，房价却是区域最低，就是因为没有物业。”一个不好的物业可以把小区毁成什么样子？可以把你的房子、票子全部送走！我们去看了5个被粉丝口诛笔伐的「差物业」，总结了物业不好的四大通病、挑选好物业的四大法宝。




粉丝留言，诉不完的苦
01

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位于江北区南桥寺。单看名字，会以为这是个高档别墅小区，实际上它很平凡。如果单从物业的角度评价，它可能连平凡都算不上。小区物业为重庆名门物业管理有限公司，物业费1.8元/㎡。这个代价在重庆不算贵，毕竟现在很多新房楼盘的物业费已经是至少两块五六。但作为一个老小区，名门山庄的物业费和物业服务之间，匹配度有限。小区门禁是全开门门闸。年迈的门卫在保安亭打着瞌睡。无论是不是小区的业主，只要呼喊一声“麻烦开下门”，不问来由，门便打开了。陌生人可以随意进出小区，最大的问题是会给小区带来安全隐患。因为没有人知道是什么陌生人进入了小区、他进入小区要做什么。

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管理方面，小区人车不分流，即便有车库，也能看到中庭停满了汽车、电动车。而人车不分流、车辆乱停乱放，都会带来安全隐患。

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小区的水池里长满了青苔，水已经发绿，喷泉的喷头也早已罢工。原本是为小区增彩的水景形同虚设，变成了小区的减分项。

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花园里杂草众生，显然长期没有人打理。一条石凳孤零零地藏在杂草里，平添一丝荒芜。

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或许是车辆积压所致，路面有裂开的陈迹。部分地面下陷，导致积水。

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对于小区的维护和管理，名门物业起到的作用不大。房龄10余年，看起来已经比力破旧。小区最新均价约12282元/㎡，在整个板块不算高。可即便如此，近3个月没有二手房成交。近30天的带看量只有31次，平均每天只有1组客户看房。南桥寺另外几个二手房比力受接待的小区，比如保利香雪、光华可乐小镇，房龄和它相差不大，代价却比它要贵3000—5000元/㎡。

截图自贝壳网
02

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位于渝北区回兴。小区名字诗情画意。可走进小区会发现，它的环境并不诗情画意。小区物业为重庆龙发物业管理股份有限公司，物业费0.6—1元/㎡。

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门禁只有“门”而没有“禁”。全开门门闸出了一些小故障，在外面略微用力就可以拉开。门口的渝康码、行程码好像也是摆设，来往的人完全可以跳过这个流程，自由进出。

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车辆乱停是小区最大的问题，无论是消防通道、人行道照旧路口，即使悬挂了“禁止停车”的标识，依然塞满了车。车辆占用消防通道，是很大的安全隐患。

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小区维护方面也存在诸多问题。业主反应，电梯老化易坏且维修时间冗长，一部坏了的电梯修好几天都没结果。

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草坪里几乎全是杂草，也有生活垃圾，很容易滋生蚊虫。成堆的装修垃圾随意乱摆，无人打扫。

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无论是小区的门禁、管理照旧清洁维护，都比力杂乱。二手房的流畅性也不太理想，建面均价才一万出头，10303元/㎡，近3个月也仅有3套成交。

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03

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位于南岸区四公里。物业公司为文豪仕（香港）国际旅店管理公司，物业费为1.3元/㎡。门禁依然是老小区标配——全开门门闸。非业主进入小区有两种方法，跟着有门禁卡的业主进入，或者理直气壮地叫门卫开门，无需登记便可径直走入。

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电动车乱停现象比力严重，这也是很多物业管理不当的小区的通病。

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小区内里小广告比力多，玻璃窗上、墙壁上都是用记号笔写的“办证”广告。

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清洁方面，明面上比力干净但在细节上、隐秘处做得不好。一些公共苏息区，地面已经开始长青苔，容易让人滑倒。尤其是老人和小孩。

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小区里相对隐秘的地方，比如楼梯口的栏杆锈迹斑斑，墙壁、地面已经发黑，墙脚斑驳、生霉。

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小区的位置其实很好，就在四公里轻轨站旁，是核心区的“轨道房”。但物业着实拖了后腿，让房龄原来就比力大的小区落井下石。近3个月只有1套二手房成交，近30天的带看量只有19次。

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04
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位于江北区五里店，物业公司为南方物业，费用1.2元/㎡。这个小区2002年开盘时很受接待，算是重庆当年最贵的住宅楼盘，代价不仅比周边贵出好几千，也领先了当年的重庆楼市。现在已经没有了当年作为高档住宅的风光，代价和平凡房子差不多。小区门禁也是全开门门闸，但完全形同虚设——门闸被石头卡住，任何人都可以随意进出。

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水景这东西是把双刃剑，维护好了会给小区加分。如果无人打理，就会成为“浪费公共空间”、“影响雅观”的存在，反倒变成负担。
小区显然属于后者，水池的水快要干枯，池边长满青苔、水面上蚊虫飞绕。喷头锈迹斑斑，早已停止工作。

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花坛里的枯草众多，物业并没有进行补种，光秃秃的，更显破旧。

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清洁方面，小区大体上没有问题，只是经不住细看，一些死角照旧比力脏乱，前段时间被大风吹倒的树枝也一直没有清理。

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小区在江北嘴，单说地段和位置，真是没得挑。周边配套也齐备。集齐了二手房好卖最关键的两个因素：地段和配套。但物业拖了后腿，整个小区的二手房看起来并不是很受接待。成交量最高的黄桷苑组团，建面均价约13160元/㎡，近3个月也只卖出了2套。

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05

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位于九龙坡区石坪桥，物业为重庆隆鑫物业管理有限公司，物业费为1.5元/㎡。小区是三棍式门闸，原来这种门禁的好处是一人一杆，防止陌生人尾随。但小区的三棍式门闸缝隙很大，身材瘦弱的人可以挤进去。门禁旁的水池早已干枯，陌生人可以从此处进入。

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内部也是水景的问题比力突出，基本没有打扫的陈迹，池底和边缘长满了青苔。水面上还飘着一个塑料袋。

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车辆乱停现象也比力严重，即使小区为电动车专门规划了车位，道路两旁、楼栋进出口依然停了不少电动车。

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清洁卫生上，除了经常会掉落的树叶比力难打扫，小区环境大体上是干净的。客观来说，固然门禁不严、管理维护不当等问题在这个小区也存在。但相对前文的几个小区，优势在于打扫得比力干净，整体略好一些。它也是几个小区里二手房相对来说比力好卖的，建面均价约12220元/㎡、近3个月卖了8套。

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06
物业好的小区各有千秋，物业不好的小区千篇一律。这次看的5个小区有四大通病，基本可以作为判定其它小区物业管理水平的“照妖镜”。
1，小区门禁形同虚设，任何人都可以自由进出。
2，车辆乱停乱放的现象非常突出。
3，树木缺少打理、草坪杂草丛生、水景维护一塌糊涂。
4，小区的清洁度、整洁度不敷，垃圾清理不及时、楼梯口堆砌杂物等。
如果你看的二手房小区，上面四条全中，劝你最好别碰。物业太差不仅是影响小区品质和居住环境，而且会拉低房子的房价、阻碍房子的升值，以后非常不好脱手。关键是更换物业很麻烦，堪比游戏里升级打怪的难度。
07
不管是买新房照旧二手房，肯定要把物业作为重点考虑因素。尤其是二手房。因为二手房通常已经有肯定房龄了。物业越差、房龄越大，房子越不值钱。
1，看物业品牌
不是说小物业公司肯定不好，只是品牌物业拥有更完善的团队、更丰富的经验和更成熟的管理模式。就像人的三观，如果公司给物业灌输的思想是“你是来服务业主的，不是来管理业主的”，那他很难成为一个坏人。
2，看已交付的小区
如果是买新房就去看看这个开发商已经交付的小区是什么样子。最好是选交付已经5年以上的小区。时间越长，越能暴露物业的真实水平。
如果是买二手房，那就直接去这个小区看。小区的维护怎么样，比如门禁严不严酷、外立面脏不脏、绿化有没有打理、车辆是不是乱停、垃圾有没有清理。如果小区有水景，水景维护很糟糕，物业通常好不到哪去。
3，看物业人员的面貌和素质比如，物业人员的年龄，如果是青壮年通常是加分项。又比如物业人员的着装是否得体，制服是不是脏兮兮的、是不是连帽子都带歪了。再比如物业人员的工作状态，外人进入小区时是否会核查、看到业主时是否会主动问好、站岗时是不是不以为意。4，向业主打听口碑
有些时间我们看到的东西不肯定会很全面，可能也会发生毛病。所以再为自己上一道保险，去问问小区业主对物业的评价如何，肯定要多问几个业主。或者向业内人士打听物业的口碑如何。

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