深圳等高房价城市，房价需要下跌多少？

jq3376 · 发表于 2021-8-23 19:10:30|来自：中国

茅台，股价半年由2600元跌至1600元以下，市盈率由60倍降至39倍！
药中“茅台”——恒瑞，近期也跌得找不着妈了！
股市中的白龙马股，咋都熊成这样了？
涨得太多了，估值太高了，存在泡沫了！也是基金抱团惹得祸。

这不禁让我想到了深圳楼市。
中国楼市中的“茅台”当属深圳！
深圳房地产市场恒久发展潜力很大，老杨认为其长线房价涨幅将位列全国第一。
按统计局公布的70城房价测算，相比2010年12月，深圳二手房价大涨276%，累计涨幅全国第一！第二名广州207%，第三名北京205%，上海第四名。

深圳楼市中的投资炒作也是全国最疯的，有些机构与人个抱团炒房，类似基金抱团炒茅台股票。
与茅们相似的是，近几个月，深圳房价也转入下跌通道了
同学们认为，“深茅”泡沫有多大？需要跌多少，才能回到合理估值？
茅台的泡沫，可用市盈率来衡量。深茅的泡沫，可用房价收入比及偏离度来衡量！
一个城市的房价，什么样的水平才叫合理？用什么指标来衡量其是否合理？
我国住宅市场化了20年，住宅调控也有18年了。关于房价合理的标准，其实过去也曾有过思考，甚至是部署。
过去三四年，全国有20多个城市试点“一城一策”、长效机制，其中要求房价年涨幅不超5%，地价年涨幅不超5%。
老杨认为：这只是权宜之计，不同城市经济发展水平与居民收入增速存在明显差异，不宜将5%作为多城统一的恒久的房价年度控制目标！
其实，2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（史称“新国八条”），要求：2011年各城市人民政府要根据本地经济发展目标、人均可支配收入增长速率和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房代价控制目标，并于一季度向社会公布。
其后，绝大多数城市制定的标准为：2011年房价涨幅不凌驾GDP增幅或人均可支配收入增幅。两个城市特立独行：北京表示房价与2010年相比稳中有降；长春提出新建住房房价收入比（套型标准按60平方米）控制在5.8以内。
老杨认为，恒久来看，房价涨幅与居民收入涨幅相适应，也即房价收入基本安稳，这是合理的房价控制目标。
但还存在一个问题，如果一个城市当前房价过高，已经处于不合理状态，那么未来多年仍允许其按居民收入增速的幅度上涨，显然是不合理的。
所以，首先需要判断：当前静态来看，哪些城市房价水平是合理的，哪些是高估的（或者说有泡沫的）。重点关注泡沫型城市并加大抑泡沫与挤泡沫的力度，争取利用几年时间将其泡沫挤出去，然后再按居民收入增速束缚其房价涨幅。
房价泡沫，是一个敏感而紧张的经济命题，也是一个庞大社会问题。郭树青多次提及我国的房地产泡沫、灰犀牛、房价会跌等等话题，屡屡引起广大大众的惊慌。
这一命题很紧张，但作文却并不好写。由于泡沫在破碎之前，很难辨识。滋生泡沫的过程，也是市场亢奋度不断提拔的过程，市场参与者都很嗨，对收益很贪婪，对风险不敏感！
这里，老杨想为大家先容两个衡量房价泡沫的指标，一是房价收入比，二是房价收入比偏离度。前者市面上比较多，但做不同地区之间比对时，代价并不高。后者是老杨首创的，近几年指导同事撰写了相关报告。报告比较长，图表比较多，这里只分享部分内容：
50个主要城市2020年房价收入比
房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅代价，并结合二手房代价走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房代价的影响，更加贴近真实市场环境。房价收入比详细盘算公式如下：

尽管房价收入比是一个环球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料表现，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。
本文所选50城包罗4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。
根据公式盘算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。
汗青走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定水平的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。
2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将小降。

分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。需要留意的是，三四线城市（东部为主）的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支水平高于二线城市。

从2020年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，说明这些城市的购房难度最大。
详细来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价不停居高不下,2020年出现疫情后货币宽松，深圳和上海房价涨幅均比较大。三亚和厦门是全国闻名的旅游城市，外地客户投资需求不停较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。值得留意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且地价相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。
排在末五位的城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。

单独拉出龙头深圳的汗青走势：过去11年，深圳房价收入比经历了先降再升的过程，我们很精确界定合理值。但可以知道过去11年的平衡值，按中位数，2015年28倍即为经历过一个完备周期、且时间长度还可以的平衡值，近似于合理值！
也就是说，深圳房价回归合理，只需要房价收入比回归到2015年即可。由于2015年以来深圳人民的收入是持续增长的，所以并不需要房价一定要跌很多，只能只要小跌一些即可；且跌幅与降温时长也有关。如果降温时间长，则横盘即算调整。这是时间与空间的关系。

2020年房价收入比偏离度
我国地区之间差异较大，对不同城市而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行分别。因此，这里在房价收入比的基础上，盘算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。
详细公式为：

根据2010年以来50城平均房价收入比的平均值，算出历年房价收入比的偏离度。数据表现，2020年50城房价收入比偏离度为10.2%，由2019年的8.6%上升了1.6个百分点。
回顾汗青走势，2010-2015年间，房价收入比偏离度持续回落，其中2012-2015年处于负区间内。2016年曲线开始回升，2017年继续攀升，2018年曲线继续小幅上升。在连续三年上升后，2019年曲线小幅下降。2020年，由于50城房价收入比小幅上升，偏离度曲线相应也小幅上升。随着多地房地产调控政策的收紧以及货币政策常态化，预计2021年50城房价涨幅将收窄，房价收入比将下降，届时偏离度也将回落。
分城市类别来看，一线城市和强二线城市走势领先于其他城市，2018年和2019年房价收入比偏离度连续2年回落，2020年偏离度回升，一线城市上升幅度更大；弱二线城市2018年偏离度与2017年持平，2019年小幅回落，2020年小幅回升；三四线城市走势滞后于其他城市，2018年偏离度仍上升，2019年才回落，2020年继续微幅回落。
详细来看，2020年，一线城市偏离度为18.9%，较2019年上升了7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏离度分别为11.6%和9.6%，较2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三四线城市偏离度为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要是2020年疫情发生后，环球经济受到极大影响，叠加货币政策宽松，焦点城市的优质房产更受到避险资金的青睐，因此一线城市的房价涨幅要高于其他几类城市。

分城市来看，2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平（相当于合理水平）。
基本可以这么理解：偏离度越高，泡沫越明显；反之，越不明显；偏离度为负值的城市无泡沫。
偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即凌驾其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。这几个城市泡沫明显，应加大调控力度，尽早挤出泡沫。
其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。泡沫比较明显。
房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。市场无泡沫。

单独拉出深圳与50城总体的房价收入比偏离度，可知2016年以来深圳不停是正偏离，且幅度明显大于50城总体水平。因此可知，深圳房价泡沫最大，最需要调控，必须严格落实“房住不炒”！

按当前深圳泡沫水平与调控态势，预计今年、明年、后年，深圳房价收入比偏离度将回落，其中明年后年将转为负偏离。负偏离持续三年左右，基本可以挤出房价泡沫。与之相对应的是，未来二三年，深圳房价可能呈先小跌后盘整的趋势。