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昨天，武汉终于发布第二次集中土拍公告。
哥直接上几个结论——
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武汉楼市整体躺平，短期看不到翻身希望
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出现高位躺平的板块，请务必审慎
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学区房被打压、光谷被打压，等ZF做完“排除法”，你就知道什么房子安全
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15%地价熔断，会更难形成市场共识，混沌中也意味着机会
下面进入正题
1
昨天的土地公告，有两点值得关注——
起首，全国一盘棋，住宅用地溢价率不得超过15%。
武汉这次公告51宗地块出让，有41宗最高溢价率控制在15%以内。
地价与房价的联动机制，正在被斩断。
今年，光谷东是武汉为数不多，出现行情的板块。
6月26日，光谷第二次集中开盘，7盘有6盘实现“日光”。
紧接着2天后，光谷东2宗地块，楼板价突破2万。
整个板块地价最高水平，从1.5万大幅度上涨靠近50%！
这就是典型的“地价与房价”联动。
15%的熔断比例，将来已经不大概出现一次土拍，刹时拉升整个板块代价预期的现象。
在这次公告中，尚有一条值得注意——
明确住宅用地的房屋销售备案价标准，以其上市当月地点区域板块新建商品住宅条约网签成交均价作为参考。
怎么理解？
你要知道过去武汉的备案价主要根据什么制定？
答：土地成本。
除了碧桂园的地王项目，武汉几乎没有出现过从备案价上，就直接让开辟商亏损的案例。
开辟商把光谷东地价抬到2万，还是抬到3万，并不是他真看好光谷东房价能到多少。说句实话，但凡有本事在其他区域拿地的，干嘛去光谷东真金白银砸？
开辟商赌的不过是——武汉给备案价，不会从代价上直接就让他亏。他就算平进平出，也能把成本转移出去。
比如光谷东两宗楼板价过2万的项目，按照过去的传统，武汉一定会给他3万+的毛坯价。至于他能不能把3万、3.5万甚至4万的代价卖出去，那就看开辟商的本事。
而根据最新规定，备案价参考的核心标准，不只是地价。
不是说你地价高，我就必须给你高房价，而是“参考当月板块成交均价”。
当然，怎么参考？并不明确。
板块成交均价的统计，依然有很多“空间”。但影响会很快显现。
我们仍以光谷东为例。
假如这个月，新希望和中建星光城开盘了，这种低价项目一定会把板块成交均价拉到2万以内。那么香港置地和南山两宗2万地价的项目，绝壁就没大概申请预售。
这些高价项目，必须等板块低价项目卖完，才能考虑销售。
扰乱开辟商节奏，无形中加大开辟商压力，下次再疯狂抢地王，恐怕要更加悠着点。
大趋势很明确，地价与房价联动机制，正在一点点被斩断。
2
好，很多朋友大概会问——
这次武汉三镇都有土地拍卖，你怎么只说光谷？
哥以前说过，过去楼市调控，无非从需求端做文章。
限购，限贷，限售......等等。
而从现在开始，楼市的调控已经完全进入深水区，甚至从土地财务最根源的环节开始入手，用尽一切办法控制代价过快上涨。
现在，整个武汉楼市，还特么需要“控制过快上涨”的，除了光谷，尚有谁呢？
这一次土地集中拍卖，最扎眼的光谷中心城，暂时“逃过一劫”。
中心城，没有纯住宅用地出让。
让上一次两宗2万+土地，并没有坐实“站岗”的尴尬。
但花山，就没那么好运了。
这一次有花山地块出让——
最高限价不到1.3万。这已经比6月份拍出的花山地王，低了2000多块。
以是这一块土地，已经究竟上“站岗”。
估计人家开辟商也不怕。
花山本来就是一个很奇葩的地方，一个只适合国企，也只有本土国企敢玩的板块。
高层住宅不赚钱，赚钱端赖低密别墅，意味着花山就是一个“有利润却完全没有流速”的地方。
国企为什么要进花山，人家有人家的考量，对于你，除非特别喜好花山的环境，短期内很难有升值空间存在。
和花山完全不同，光谷中心城是“有流速却基本没有利润”的地方。
哥之前也说过，目前中心城已经进入“红利兑现期”。
现在去中心城拿地，跟当年瑞安、中粮、龙湖以及很不一样，基本配套已经搭建完毕，现在就是纯出让住宅用地溢价的。
但很不幸，光谷的节奏被调控打乱了。
这一次，直接都没有纯住宅地块挂牌。
没有，大概还是一件好事，不过是泡泡暂时没有被戳破而已，但这个区域的风险，上涨的动能，肯定不会再重演去年的疯狂。
3
至于武汉楼市整体，除了继续躺平，看不到其他好转的迹象。
2018年下半年开始，武汉市场开盘去化率持续走低。
2018年三季度以前，整体开盘化率在80%以上
2019年一季度下降到70%
2020年后至今维持在4成左右水平
今年上半年，整体市场开盘去化率为38%。
数据来源克尔瑞
连续3年，开盘去化率持续下滑，从去年开始一直维持在4成左右水平。
说武汉楼市躺平3年，真一点都不冤枉他。
有朋友大概会说，7月和8月，情况怎么样？
躺得更直啊！
而且假如你仔细看成交结构，更有点吓人。
上半年武汉卖出的新房，大约只有400万方，是今年新增预售供应，占比37%。
通俗理解——
今年上市，今年能卖出的房子，只有1/3多一点。
有585万方，是2020年供应的新房；
尚有108万方，是2019年供应的新房；
啥意思？
有6成以上的房子，起码上市已经半年以上......甚至尚有10%，是已经上市2年“库存房”。
这和武汉二手房挂牌周期，非常吻合。
数据来源克尔瑞
武汉楼市，出现了很典型的“放量横盘”特征。成交量很大，二手房带看也不少，但代价，就是不动。
不要问这种局面什么时候能破。
这已经不是房地产市场自然形成的结果，这是在“精准调控”之下，必然出现的必然趋势。
武汉这种GDP过万亿，人口过千万的市场，横盘3年，一般就是极限。
从2018年开始算，大限已到，于是去年底今年初，一波“炒客”信心满满入场。光谷、南湖，很多有学区概念的二手房，开始涨了一波。尤其是南湖学区二手房，短期涨幅达到10%以上。
但是仅仅维持到6月底，热度刚刚才从光谷传导出去......这波行情就被“定向摘除”。
5月开始，武汉麋集出台针对光谷的政策。
集中开盘，限价，甚至随时出炉的“限售”，都成为光谷“定向摘除”行情的手段。无论最后是政策发威，还是疫情反复的结果，光谷过热的局面，的确被压制了下去。
整个7月，光谷东处于供应空白期。
8月开始，疫情忽然出现反复，再加上集中开盘住建发威，光谷第三次集中开盘，整体去化率已经跌到武汉平均水平。
刚刚举行的第四次集中开盘，情况更加分化，有项目去化率超过70%，也有不到40%。
唯一冒头的板块，行情都被“定向摘除”。
放量横盘，才是最喜闻乐见的结果。
4
从这一次土地政策的调解，只要土地市场和新房市场，只要两个环节做到精准调控，充实挤压投机因素，整个楼市不会有显着的机会。
除非武汉忽然出现整体性断供，比如整整1年完全没有土地供应，大概一刀切把容积率砍到3.0以内......当然这种大概性短期内几乎不存在，“躺平”就是常态，偶尔局部出现一丁点机会，刹时会被压制。
那你看武汉楼市，尚有机会吗？
哥是这么看的——
ZF做完“排除法”，做完一切定向利好摘除......你就知道什么房子最安全。
现在调控针对性非常强，回归价值兑现的成熟区，才是相对安全的选择。
现实上，土地的代价/预期，会撒谎。
尤其是新区，新楼盘要销售，新地块要出让，地方ZF炒作区域利好的预期非常强烈。
而这种行为，很长一段时间，就是政策重点打击的行为。
相对来说，“隐藏”土地价值，已经成为汉口/武昌核心区的常态。
上一次土地集中拍卖，东西湖已经拍到1.3万，光谷东到2万。
汉口饭店地块和青年路金家墩地块多少？
楼板价不过1.7万。
二七滨江呢？
刚刚过万而已。
武昌核心区，旧改地块也不过一万出头。
以是武昌/汉口核心区，没希望了？
你看着地价确实不高，但翻一翻拿地条件——引进世界500强，写字楼自持10年+，60%以上商业配比，配建学校
这些因素，都导致地价被人为压低。
反正市场对房价的预期，就是看地价能拍多少，地价不高，市场的关注点也都不在这边。
但开辟商要求配建的学校，要求引进的产业，却都是实打实能提升区域价值的配套。
哥去年说，武汉就单价3万+和光谷的房子，比较有价值。
类似区域/概念的不动产，现实价值被低估。
比如汉口传奇，在各位抖音、自媒体中出现频率不高吧？
关山大道次新房，绝对是舆论的宠儿吧？前段时间被捧上天。
但两个楼盘的租金，基本上处于同一水平，汉口传奇今年二手房代价表现相当强劲。
真正决定不动产价值的，永远是区域的现实，规划的能级，配套体系的完善。
按照目前武汉土地出让的最新政策，将来土地代价对区域价值的反映，会更加混沌，也会更加失真。
假如实在看不清方向，回归常识，永远不会错。 |
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