西安调控“又又又”升级了，最严限购下，830新政打击了谁？

无奈的败北少年 · 发表于 2021-9-2 06:30:00|来自：中国浙江湖州

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作者 | 楼探长
出品 | 西安楼市谍报·腾讯房产
猝不及防！
8月30日，西安的限购又升级了。限购范围扩大，门槛抬高。
假仳离破限购，不行了；突击“人才认定”，行不通了；连落户买二套也抬高了门槛。
总的来说，连续了西安调控一向的特征，既突然，又意料之中。
说突然，是由于马上迎来楼市的“金九银十”，一些人却发现自己被拦在门外没房票了。
说意料之中，是由于从330新政、630新政、730新政、1130新政……每逢30，似乎每逢30，西安楼市都要抖一抖。
当然，真正想要明确政策究竟会带来什么影响，必须弄清楚政策出台的前因后果。
一、830政策解读：“最严限购”再加码！

西安这次830限购升级，除了抑制地价、督促保障房供应这些大情况外。主要就两点：
1、限购、限售范围扩大
830新政的第一条，就是将沣西的两个街道和沣东的能源金贸区纳入了西安限购限售范围。
这两个板块，由于不限购、规规定位高，直接承接西咸一体化的利好，吸引了浩繁的投资客。
很明显，这是为了打击能源金贸区和沣西新城的投资客户。而且西安的限售周期现在是5年，这么长的周期，投资客、炒房客也得掂量资金成本。
2、多渠道强化住房限购措施
这一部分，重点在收紧房票。

第三条，落户满3年，才气买第二套商品住房。（限二套投资，才3年就买2套，基本就是投资了。）
第四条，E类人才买房社保由3个月延长到12个月。（限人才，打击突击人才落户买房的。）
第五条，仳离后有2套以上的，1年内任何一方不得再买商品住房。（限通过假仳离，购买第3套）
这三条，直指西安目前市面上活跃的投资类房票。
不外也有一些购房者，购房筹划不得不被延迟。
刚从杭州回到西安的小刘表示，到西安两个多月了，本来计划通过人才认定的方式获取购房资格，现在看来又得推迟购房筹划了。
值得一提的是，这次830限购、限售的加码，还是在西安330新政刚出台仅仅5个月的底子上。
而西安的330新政，本来在几个一线都会外，就堪称最严，比如落户和社保都必须满一年，全部新居二手房在330新政后，5年限售。这点比成都、杭州的政策还严酷。
即便这样严酷，西安的调控还要再加码，究竟为何？
西安楼市谍报市场分析师楼探长认为，830新政的出台，是由于2020年疫情后，西安的楼市连续火热，直到330新政后，市场虽有所降温，但新居团体还是供不应求。此次830新政就是在金九银十前“防备式”政策打补丁。
二、热“爆”的西安楼市，必须来一场政策暴击！

要感知西安楼市这一年多履历了什么，必要从疫情后讲起。
1、疫情后新居严峻”供不应求”，二手房量价齐升。
2020年的疫情，加剧了新居的供不应求，疫情催生了自住改善需求，货币宽松催生了投资需求。但是房地产停工、三道红线的影响下，西安的新居供应却跟不上来。
加上西安从2016年后新居就不停连涨，70城房价涨幅总是压倒一切，限价不停也比较严酷。这就造成了新居市场严峻的供不应求，高性价比红盘屡屡千人摇，终于在2020年7月份诞生了第一个万人摇楼盘。
新居供不应求，摇不上，就把很多人挤压到了二手房市场，也造成了西安二手房量价齐涨。

天正顾问评估机构的资深分析师表示，2020年前西安新居月均成交8000套，二手房不到5000套。但从2020年6月开始，二手房成交量连续12个月超过新居，且全市成交均价一年涨了近3000元/㎡，远超新居的涨幅。
2、小阳春继续火爆，新居万人摇+二手房倒挂加剧。
今后，虽然在2020年11月30出台1130新政，进行差别化贷款政策。
但2021年春节后，西安万元地频出，小阳春历来的供不应求、严酷限价下的超等红盘，再次催生了新居万人摇号。不到半年时间，万人摇的新楼盘从去年的1个增加到11个。

意向登记平台单月核验人数，从2020年最高的3.9万人，到了2021年3月份突破6.4万人，而房子只有8000套。

新居摇不上再导致了二手房量价齐涨，到了2021年3月份，二手房的成交量史无前例的达到了9880套！二手房和新居的价格倒挂3000-5000元/㎡优劣常普遍的征象。

像曲江、高新的热门二手房小区，更是不到一年时间单价涨了1万元/㎡。

这就是330新政提出：社保和落户必须都满一年、限售5年、提出二手建立二手房参考价的背景。而这些政策放在新一线都会，严酷程度都压倒统统。
三、后“330新政”时代，调控前置，提前防备！

330政策有效吗？
有！330政策后，西安先是在4、5月份西咸新区大量供地，今年6月份主城区又第一次会合供地。
1、新居供应增加，二手房引导价出台。
7月9号首批次102个二手房小区引导价落地，不少小区的引导价和6月份的成交价直接骨折到7折左右。

业主王先生的小区在浐灞某热门二手房小区，引导价出台前，二手房成交均价2.1万，但引导价只有1.4万。
而且，7月份西安的新居成交量（6797套），终于超过了当月二手房的成交量（6188套）。
同时，330新政后市场上团体房票减少，供求关系有所缓解。
尤其二手房，在引导价出台后，首付门槛抬高，根据一线中介反馈，7月、8月份的实际成交量只有引导价前的三分之，乃至四分之一。
2、市场分化，刚需主城买房依旧艰巨
但对于很多购房者，并没有那么乐观。
西安某知名房企营销负责人表示“二手房引导价后，不少二手房客户又到了新居市场，所以现在新居总体还是供不应求。”
这点数据上也很直观，从6月份的10万人摇7853套房子，到8月中下旬，近5万人摇1万套房子。总体中签率在上升，但是刚需买房仍然难。

不少市场分析师都认为，330政策+二手房引导价下，西安的新居市场虽然有降温，但主要还是在新区和一些高价的改善，高性价比红盘，基本还是得抢。
比如城东、港务区的热门红盘，基本还是好几千人摇号。
这就是830政策出台的被页粳在金九银十之前，收紧房票，进步真正的刚需中签率，调控前置，防范楼市火热！
四、调控之下，西安的购房者何去何从？

那，在这一年西安楼市的政策和市场的起起伏伏，对于购房者，应该怎么办呢？
首先，要注意两个大情况、大趋势。
一、西安新居能够连涨64个月不只是供需问题，还由于从2016年十三五规划开启的都会建立，到2021年十四五规划第一年，人口、都会界面，对国家中央都会的定位渐渐实现。
二、当下，无论是限购限售升级、另有二手房引导价出台，包括土拍规则调解，深圳调低新居限价，都说明房主不炒绝不是空话。
在这两个大的情况下，西安830限购再升级，刚需、自住改善的购房者竞争者相对要少很多。
当下市场和政策情况下，发起大家：
1、购房范围上，优先选择主城限购区，新居。
2、刚需购房者，首付、月供压力大别强行上车，但能力够的，还是今早上车。
由于刚需关注的项目都是严酷限价、多人抢房的项目，能上车早上，尤其金九银十供应量多，可挑选的多。
对此，考虑买婚房的客户刘磊就表示“趁这个机会要赶紧上车，已往一年，买房太心酸了。”
他从去年6月份后开始看房，由于不能担当二手房的品质和户型，就不停在看新居。
效果从城南到城东，连续到场了8个千人摇的项目,3个万人摇的项目，由于没结婚优劣刚需家庭，摇号概率低，11次都没摇不上。
3、改善置换的客户，可以多观察。现在二手房成交量少，置换出来的改善房票少，改善项目去化有一定的压力，有些高价项目可能会有优惠。
最近一个刚卖了一套二手房的业主刘女士表示，上周去沣西某项目，基本都是140㎡起步的，看房的人有点少，可以再等等看后续会不会有优惠。
4、纯投资客户，总体来说现在房子的流动性、购房门槛越来越高，如果没有房票、或者资金有更好的去处，还是要慎重。
以上的梳理和发起，希望能给大产业下在西安置业有所参考。
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