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其时一窝蜂拿地的开发商，可能很快就要哭了。
为什么？
这一对比，就很惨了：
本年4月第一次集中拍地的时候，规则还没那么多，不仅地王频出，有些地块的溢价率甚至高达45%！
简单举个例子，这就好比本年4月黄埔A地块地价3万/平，但是9月即将出让的一块B地块，就在A地块旁边，最高楼面价却不能高出2.5万/平。
A地块，相当于是高位进场了，在接下来的市场中，免不了要站岗了。
本日，我们就是来给各人提个醒的：广州这些新项目，有点“危“。
.01
新造板块
新造板块本年4月拍出的地块，很有可能会面对站岗。
第二批集中供地中，即将出让的创新城暨南大学北侧地块一、地块二，起拍楼面价为23000元/平，达到最高限价之后，楼面价为26500元/平。
而就在本年4月第一批集中供地中，国际创新城一期C居住地块（暨南大学东侧）引来了超21家房企猛烈厮杀，最终达到最高封顶价，成交楼面价为33599元/平。
换句话说，就算这次北侧两宗地拍到封顶价，它们之间也存在将近7099元/平的地价差。
更况且，现在国际创新城的房价根本被限制在4.3-3.5万/平之间，近期还有项目开始打出了贬价促销的活动，价格最低在4.1万/平左右。
本年4月拍出的C居住地块，估计得等一等了。
.02
黄陂板块
黄陂板块本年4月出让的黄埔HBPQ-A-6地块，也存在着站岗的风险。
其时，这块地曾经在30秒内达到最高限价，拍出了2.7万/平的楼面价。
但是就在第二批集中供地中，附近的黄埔班岭村西侧地块，起拍楼面价仅为21979元/平，且溢价率不得高出11.7%，也就是说最高楼面价不超2.45万/平。
此前的黄埔HBPQ-A-6地块，光是拿地价就比别人高出约2500元- 5000元/平。
不过，好就好在，黄陂板块的新盘限价照旧相对比力高的，限价在4.7万/平左右，纵然按照限价卖，也不会亏。
相比之下，知识城的某些新项目，就很惨了。
.03
知识城板块
第一批集中拍地中，知识城有两块地都拍到了封顶价，达到摇号状态，且楼面价均破2.7万/平。
虽然两块地的容积率比力低，以后大概率会打造为别墅项目，但地块价格跟黄陂板块的地价几乎一致。
而且在接下来即将出让的第二批集中供地中，知识城的地价直接腰斩了！
中新广州知识城JLXC-H5-1地块，为科研、贸易及居住等综合用地，地价算起来仅9081元/平。
纵然只算该地块居住用地的计容面积，而且除去政府要求配建的租赁性住房面积，最高楼面价也仅为1.55万/平。
与此前拍出的2.7万/平地价，相差近1.15万/平的价差，之前拿地的开发商，现在估计也心痛到捂着胸口吧。
关键是，知识城现在也在限价，目前知识城在售楼盘的价格，均被限制在2.6-2.8万/平之间，售价跟地价一样高。
4月拍出的这两块地，估计短时间内很难入市了，未来该怎么卖，更是一个不容忽略的大问题。
.04
横沥岛板块
此次，南沙有四块地都集中在横沥岛，分别是图中的2021NJY-9、10、11、12地块，起拍楼面价大概根据地块性质和配建条件不同举行了调整，最低12323元/平，最高为16401元/平。
纵然达到最高限价之后，楼面价最高也就是18861元/平。
而本年四月第一批集中拍地中，NJY-3地块被建发拿下，拍出了23604元/平的楼面价，而NJY-5也被越秀、南投、中铁建拿下，拍出了19300元/平的楼面价。
隔了不到半年，地价跌了4304元/平。
更关键的是，横沥岛不止限地价，还限房价，根本定死了接下来两年横沥岛的房价都只能卖37896元/平以下。（回首分析可戳：黄埔、南沙这些板块，近一两年都涨不起来了！）
这就意味着，哪怕你拿地价再高，你也不可能在售价上翻出花来，只能统一价格出售。
.05
广钢新城板块
此次供地名单中，出现了广钢新城的最后一宗宅地——广钢234地块，关注度相当高。
关键是，该地块的起拍楼面价为28573元/㎡，溢价率上限为11.5%，最高楼面价仅为31872元/㎡。
之前出让的地块，相比之下，贵了不少。
该地块右侧的AF040225-B地块（现：中海学仕里），2019年4月出让的楼面价为34665元/㎡；
左侧的AF040225-A地块（现：保利和光晨樾二期），2019年12月出让的楼面价为33840元/㎡。
甚至早在2016年，广钢新城就拍出过楼面价高达4.15万/平的宅地！
许多人看到这次的楼面价之后，都以为难以置信。不过，广钢新城的这些项目，并不存在站岗的情况。
其一，234地块虽然看着楼面价低，但是必要配建广钢中心公园，算上成本，其实也跟之前成交的地价差不了多少了。
其二，目前，广钢新城的售价都5.7万/平起步，刚刚提到的两个项目根本也都在销售尾期了，根本不存在站岗的可能；附近的广船地块，由于靠近江边，对标豪宅，售价也在8万+/平，不在同一个层级。
看完这些板块的情况之后，你以为哪个板块的新项目站岗的危机更大？ |
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