“5折买房”来了？东莞放出这一大招，有何意义？

无奈的败北少年

克日，东莞市当局官网公布了《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》，明确了三限房的建设模式、建设标准、贩卖对象等内容。根据《方案》，东莞市委市当局决定选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇开展三限房（共有产权住房）建设试点。

《方案》指出，这一办法是为落实中央“房住不炒”要求，加速建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步完满东莞住房供应体系，将三限房试点项目建设和分配工作落到实处，积极办理东莞稳定就业无房群众的居住刚需和后顾之忧，并适度分身资产保值需求。
什么是三限房？（共有产权住房）
三限房项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行建设和贩卖，按照限房价、限地价、限贩卖对象原则，公开出让土地，相干内容由东莞市天然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。
（一）共有产权。三限房由当局指定的代持机构（东莞实业投资控股团体有限公司或其部属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房划一的教导、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。代持机构负责三限房项目标运营管理，履行当局委托职责，详细管理细则由市住房城乡建设局另行订定。
（二）限房价。东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，猜测三限房贩卖期间所属区域（园区、镇街）的房价程度，合理确定三限房最高贩卖均价，详细限价在土地出让前测算确定。单套住房贩卖单价以贩卖均价为根本，联合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不凌驾10%。
（三）竞地价。东莞市住房城乡建设局、天然资源局会同所属园区、镇街，根据三限房最高贩卖均价及合理开辟建设成本确定土地竞拍价。按照东莞现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的根本上，下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价，如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限价。当竞买人报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。
谁可以买？
根据《方案》，承购人应同时符合以下条件：
● 有配偶或共同生存子女，承购人及其配偶、共同生存子女在东莞均无自有产权住房，且申购前3年内涵东莞市没有住房转移登记记录；
● 具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；
● 与三限房贩卖区域用人单元签署劳动条约并逐月缴纳养老保险满1年（劳动条约签署单元与养老保险缴纳单元须划一）；
● 具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
三限房建筑面积在70-80平方米
东莞住建部门表示，三限房（共有产权住房）采用配售的保障情势，这与公共租赁住房和保障性租赁住房的实物配租的保障情势不同。共有产权住房政策的出台，完满了东莞市租购并举的住房保障制度。
5个试点镇普通商品住房价格均高于东莞全市均匀程度，承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，房屋归承购人使用，并行使业主权利，减轻了承购人购房的资金压力。

目前，试点镇联合城市功能定位和产业布局进行项目选址，选取的地块安排在安居需求较为会合、配套办法较为齐全、功能完满的区域。三限房建筑面积在70-80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。同时，购买三限房享有与普通商品住房划一的教导、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
创新保障住房分配模式
根据优先保障和公平、公正、公开原则，三限房分配按照两个阶段进行：第一阶段定向分配，优先保障所属区域稳定就业的制造业技能型无房群体；第二阶段公开抽签分配，定向分配后若有剩余房源的，面向所属区域符合基本条件的人员抽签分配。三限房房源取得贩卖许可后1年内未贩卖完毕的，在全市范围内担当符合贩卖对象基本条件的人员申请，并抽签分配。
当局产权部门也可购买
值得关注的是，此次东莞“三限房”明确了“当局产权部门也可购买”，即承购人取得不动产权证书满5年且入户东莞满3年的，可按市场评估价8折得到完全产权；莞香卡、玉兰卡持有者可分别按市场评估价7折、5折购买。
另外，在“退出模式”中，承购人取得“三限房”不动产权证书达到限售年限的，答应一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商志愿原则转让给当局指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合“三限房”贩卖对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定；承购人和受让人自行商定转让价格，并按相干规定承担各自应承担的税费。
因地制宜
广东已出台共有产权住房指导意见
值得关注的是，2021年国务院当局工作陈诉在提到“办理好大城市住房突出题目”时明确指出，通过增长土地供应、安排专项资金、会合建设等办法，切实增长保障性租赁住房和共有产权住房供给。早在2018年，广东就选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名试点共有产权住房。
2020年7月，广东印发了《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（以下简称《意见》），对全省共有产权住房建设、分配、供后管理进行指导，明确共有产权房由当局与承购人共同出资，承购人原则上产权份额不低于50%。《意见》还规定，共有产权住房建筑面积不超120平方米，各地联合实际，合理确定建筑套型和建筑面积标准。

《意见》明确，共有产权住房目前面向城镇无房家庭。同时借鉴北京、上海将共有产权住房覆盖非户籍生齿的做法，符合条件的人才、城镇稳定就业的外来务工人员、在粤工作和生存的港澳居民等都纳入供应范围，并提出可将人才住房纳入共有产权住房。但《意见》也夸大，每户家庭只能购买一套共有产权住房。
另外，共有产权住房与其他政策性商品住房的最大不同是封闭运行。《意见》明确，原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的，答应转让其所持有的全部产权份额，同时承购人因特殊原因确需退出时答应产权退出。但岂论转让还是退出，都要由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式，将产权转让给其他符合规定条件的申请人，而这也是与其他政策性商品住房最大的不同。
分析以为，东莞首次将“三限”模式和共有产权房相联合，体现了共有产权制度不断优化和调整的导向。
对购房人来说，只必要认购50%的产权就可得到住房，这样一来可以大大降低购房成本。在行政端的需求克制型调控外，共有产权三限房则是住房制度改革一种尝试，也是楼市调控的长效机制。
部门泉源 / 东莞日报
编辑 / 杨梦同

萨内蒂

“5折买房”来了？东莞放出大招：承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。