没有一个炒房客能从北三县功成身退！

jq3376 · 发表于 2021-8-30 20:24:25|来自：中国浙江湖州

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最近走了一趟川西线，刚回上海我大姨就神秘密秘要拉着我去北京。
她的“麻友”炫耀，刚去北三县买房了，两万出头就能买到环京最好的楼盘，还热情的介绍了售楼处的小伙子，每天发开单信息给大姨，大姨也心动得不得了，万事俱备，只等我一起。
我义正严辞的拒绝了大姨，盲目跟风，一切成空。
前段时间我写了“有人喊你去环京抄底吗？”大概话说的太委婉，很多人没有完全明白我的意思，本日就明白话说说北三县（燕郊、大厂、香河）楼市。
01.
北三县的第一层逻辑
看北京、看通州

丨图片泉源：新京报
北三县背靠北京，挨着通州，正常行情是北京涨完通州涨、通州涨完北三县涨。
但今年的楼市行情，走出了妖娆的门路，调控政策绝对是井喷式的。
过去的政策扭扭捏捏，因城施策，很多城市上有政策下有对策，接着卖地接着涨；
今年的调控直接是中心部委脱手，限定二手房定价，拧紧信贷的水龙头，住建部约谈，会合土地供应，严查经营贷抵押贷、打击炒作学区房……
像北京这样子的城市，二手房市场占据成交量的80%以上，掐紧了信贷政策，整理学区房，多校划片，直接降低了市场的预期。
查了一下数据，今年北京二手房网签量最高的3月，和7月份相比下降近20%，一连5个月下滑，扑面而来的凉意。
四个字，牛短熊长，还没开始就竣事了。

丨图片泉源：v房
通州作为北京的城市副中心，目前规划的利好有三个方面，
北京市政府，运河商务区（搞金融），举世影城。
通州的调控政策向来严酷，这几个月的市场成交量开始活泼起来了，但价格仍然非常平稳，距离市场支棱起来，估计还有一段雪坡。
要明白，通州的战略定位就是对接中心城区和生齿疏散。本身规划布局、生齿控制方面就做好了要求，对比中心城区的房价，对比2017年的4.7万的光辉时期，现阶段的通州区，加上现在房地产的行情，想要在通州讨个好彩头，怕是有难度。
近期最大的利好消息，9月1日举世影城即将开园试运营。

丨图片泉源：网络
这座举世影城是全球第六座、亚洲第三座，是大阪举世影城的 2 倍！新加坡举世影城的 5 倍！也是全球最大的举世影城。
北京举世影城就像上海迪士尼、广州长隆，对于一座城市来说，可以拉动旅游、经济以及当地GDP，妥妥的吸金利器，将来周边房源也是比力好租赁的。
至于房价嘛，参考某壳app，北京举世影城所在的通州梨园板块，现在的二手房根本上都在4.1万-4.5万左右……
第一层逻辑总结一下，北京行情牛短熊长，通州行情四平八稳，北三县再妖，能兴风作浪到那边去？
02.
北三县的第二层逻辑
天花板不会太高

关于北三县的创新词汇很多——腰斩、臀斩、膝斩。
「香河富力城」，2017年限购之前，最高涨到了2.5万的价格，限购启动之后，价格一度跌到了1.4万左右，疫情爆发之后，清明特价单元，8千一平，乃至有人说，只要接办房子，归还后续贷款，房子就白送。

丨图片泉源：贴吧截图
很多人说，北三县见底了，环京、环沪、环深概念里，唯有环京还有未过万的房价，绝对的价值洼地！
凡此过往，皆为序章了吗？
我不这么认为。
环沪、环深是市场经济，大哥上海、深圳坐镇，周边兄弟城市相互竞争，房价也是竞争力的一方面；
环京则是政策强干预类型，权利是至高无上的，否则为什么会在2017年出台以县城为单元的社保购房政策。同样都是三河市，香河的不认大厂的社保，燕郊不认香河的社保，又妙又绝～
天津在权利和市场中都讨不到好，北三县又能得到什么甜头呢？
说白了，通州就是北京生齿疏解的桥头堡，但现在面对两个困难——
“十三五”规划，通州常住生齿规模控制在180万人，七普数据现在已经有184万生齿；
通州的均价已经去到4万+，并不友爱，也是疏解之路上的阻力。
想要到达疏解的目的，北三县就是最好的自留地。
作为通州的卫星城市，距离近，价格经过上轮周期的洗濯，控制的比力妥当，燕郊临地铁新居均价2.1万-2.3万左右，大厂新居均价1.5万左右，香河还不到一万。
对于很多人来说，北三县是离城不离京最有性价比的选择，是无数北漂刚需的理想之地。
也从这个层面来说，北三县的房子就是用来住的，奔着政治精确这一点，房价能任由它大涨吗？
另外，通州作为北京城市副中心的地位，匹配4.5万的均价，如果以通州房价作为北三县的天花板来看，试问，
如果燕郊房价翻一倍4.2万，3.8万的顺义不香吗？3.1万的怀柔欠好吗？再努力努力还可以买到昌平啊，燕郊还具备睡城的价值吗？
如果大厂、香河的房价也都翻一倍，可以选择北京的人，又怎么会选择河北呢？
睡城的价值，就在于便宜。
从根本上出发，北三县的天花板不会太高，注定是被被无形的手压制的。
想明白这一点，就会明白，北三县能想涨到那边去？有多少跟政策对着干的人真的赚到钱了？赌博都是十赌九输。
03.
北三县的第三层逻辑
地铁逻辑
买北三县的人，伸长脖子等了好几年M22号线（平谷线）。今年6月26日，北京轨道交通M22号线（平谷线）正式挂牌动工！

这则利好消息，为北三县楼市加了一把火。
我在上篇文章中也提到了昆山花桥，之所以能成为环沪之王，就是因为一条地铁11号线（2013年开通），接驳了昆山；昆山楼市也跟着从2013年的8300元，一路高歌，2021年7月的成交均价是2万元左右。
不过这背后也对应的是，2020年中国有38个“千亿县”，昆山是第一，昆山本身是有雄厚的财产基础的；其次，过去4年花桥一共出让了两块土地，商品房库存见底，2万均价不仅仅是来自上海的外溢，和自身是有密切关系的。
再转头看，虽然m22号线途经朝阳区、通州区、平谷区以及河北省三河市，共设置21座车站。
其中河北境内设5座车站，燕郊占据绝对优势，有燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站以及同心庄站。但也不可忽视的是，燕郊临地铁新居均价2.1万-2.3万左右。
地铁的红利提前透支了！
2015年北京地铁M22号线规划就批复了，2016年12月23日宣布开工，后来2018年初又停息建设，这期间穿越了一个地产周期，因为地铁利好一度疯涨，又因为最严限购一度阴跌。
地铁为燕郊运送来潮汐人群，他们赚北京的银子，睡在燕郊。即使现在地铁还没通，从灯火光辉的夜晚，也能看出来这点。
04.
投资北三县
是重蹈覆辙吗？
最近南方城市挨揍的比力多，很多城市都拉高了门槛，聪明资金没地方去，确实论话题热点，很难找到比北三县还有噱头的。
北三县经历过凄惨的膝盖斩，对于长三角的朋友来说，北三县的房价简直低到尘埃里，于是很多人喊大家去北三县抄底，说辞很简单，“跌肯定是跌不了了，涨多少，请你自行想象！”
人性贪心，我大姨自行想象了一下，怎么也得涨到通州4万+水平吧。
大姨在南方市场赚趋势钱习惯了，她还是很想去看看距离天安门60km的神奇地方，毕竟她有一颗赤（tou）子（zi）之心。
但是她的牌友给她打电话吐槽，售楼小伙子说不限售的，网签条约上居然要限售五年，以为本身被骗了，心理不惬意，问问我有什么好办法……
我的办法就是，吃一堑长一智呗～
北三县能不能起飞我不知道，但我更怕重蹈覆辙。
个人对北三县的预期比力低，目前只是说北三县限购政策松动，新居二手房外地人可以直接买了，市场流动性和媒体喉舌推波助澜，市场在发酵，燕郊的楼市先活泼起来了。
但北三县作为北京疏解生齿的自留地，受政策干预比力彻底，对着干显然是不理智的，政策只是一纸文件，你方唱罢我登场，如果有变数，最受伤害的仍然是，明知道会高反还喜欢蹦跶的人。
大姨，咱还是把机会留给在北京奋斗的小青年吧！身体力行房住不炒！
最后，附上分析，我非北三县中介，也无北三县房财产务，本人对于北三县的预期比力低，个人观点，抛砖引玉，欢迎不同声音讨论。