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（割自己的肉，有点儿意思！）
广州、深圳的土拍规则一出来，才算真正动摇了我对楼市的一些信念。
之前，多地土拍延迟，很多人跳出来说，是因为开发商团体TP，参与的玩家不敷。
我没说话，因为觉得这事儿，肯定没那么简单。
现在，毕竟真相终于浮出水面，原来，是在憋大招！
本日，深圳也出了新的土拍规则，跟广州如出一辙。
所以啊，有时间，我们看对方收拳头，别想当然的就认为，是别人怂了，说不定，人家只是为了更好的出拳呢。
那么，广州第二轮土拍的这些变化，传递出什么信号？对楼市有何影响？平凡置业者要怎么应对？
看了很多解读，基本流于外貌。
接下来，跟随我的思路，我们一起展开来聊聊。
01意图
简单罗列一下，广州本次土拍规则的重点：
1、最高溢价率，不得超过15%，最低的是海珠区江泰路地块，溢价率只有9%；
2、海珠、南沙、黄埔地块要求，初次购房家庭比例，不低于总套数的50%；
3、黄埔、南沙采用“限房价+限地价+竞自持+摇号”的方式，别的多采用“限地价+竞自持+摇号”；
4、增城22块地入市，遥遥领先；
5、房企拿地必须利用自有资金。
那么，如何明确这些政策背后的意图？
大方向上，毫无疑问，是为了继续落实“房ZBC”，进一步建立稳房价的“长效机制”。
其实早在分析东莞新政的时间，我就讲过，要落实限价，就必须要限制面粉代价，否则，限价就是一句空话，因为没利润，开发商不会陪你玩。
但是，限制面粉代价，并非易事，涉及到央地博弈，毕竟地方政府，靠着这块收入，已经恰了这么久的饭。
吃惯了山珍海味，现在你跑过来跟我说，要开始吃素了，are you kidding me？
因此，在这之前，很多地方也搞过限地价，不过终极的结果是：明降暗升！
有的通过举高起拍价，有的通过“限地价，竞配建”的方式，明面上看，限地价没错，实则，楼面价还更高了。
这操作，骚滴很啊！
然而，这次，不一样了，还真就下了狠手！
一方面，起拍价确实低了，溢价率也限制在15%；
另一方面，将“竞配建”改成了“竞自持”，把洞穴眼儿，给堵上了。
所以啊，毫无疑问，地方政府，以后要勒紧裤腰带过日子。
但站在我们平凡百姓的角度，必须鼓掌较好，因为这相称于什么呢？
相称于地方政府，从自己的荷包里，掏钱出来，给老百姓发福利！将自己的那块蛋糕，分出一部分，给我们小老百姓吃。
大大的仁政啊，必须点赞！
只是是否G平，得打个问号，因为能吃到这个红利的，只有未来能买到这些房子的那些人。
如果你买不起，或买不到，那么这个红利，就与你无关。
没错，吃红利，也是要讲实力，同时拼人品的。
02影响及应对
好，说完了背后的底层逻辑，我们再来说说，对广州楼市产生的影响：
1、南沙、黄埔，短期利空，长期利好。
如何明确？
南沙、黄埔，在本次土拍规则中，享有特别优待！
这跟这两个区，在本轮行情里面，表现太过突出有关，所谓枪打出头鸟。
说实话，这么做，也没弊端。
这两区，这一波，投机需求太多了，导致房价上涨过快，使其代价与价值逐渐错配。
这个势头，是必须要被抑制住的。
不打压一下，房价就跑到发展前头去了，且会把“发展”甩的越来越远！
导致的结果就是，发展还欠火候，但房价已风起云涌，直接劝退那些，本来故意愿过来安家落户的人，没人，就更难发展起来了，形成恶性循环！
而南沙和黄埔，还需要人，大量的人。
所以，你看，黄埔、南沙又限地价，又限房价，还优先无房家庭，目的就是，干掉投机需求，给真正想来生存发展的刚需，发光发热搞建设的机会。
短期来看，无疑是利空的，因为直接规定售价，相称于打明牌，房价是确定的。
但长期来看，有利于两区生齿导入，稳健发展，反倒是利好！
不过这玩意儿，从另一个角度来说，会是把双刃剑。
见下条。
2、新城建设，会变慢！
为啥说是把双刃剑呢？
逻辑也简单，建设新城，要花钱，而且很花钱，像南沙和知识城这种，现在仍然是资金黑洞，深不见底。
而现在，地皮财政被制约，地方政府钱袋子，没以前那么膨胀，自然，新城建设的进度，便要放缓。
当然，对于南沙和知识城这种，定位较高，可能中央财政，会通过转移付出补上，站在广州角度，也大概率会将资金，优先投在这些地方。
所以，南沙、知识城这种级别高的，受到的影响，或许会小些，只是现在这经济形势，中央粮仓是否殷实···
着实不好说啊！
3、未来刚需产物会是主流。
因为现在所有的政策，都偏向刚需，偏向无房家庭，所以，低总价、刚需产物，是趋势，会成为主流，尤其是在核心地段。
这点在广州住建十四五规划里面，也有表现，直接规定了，轨道交通附近等较好地段物业，小户型不得低于肯定比例。
就这点来说，不得不敬佩万科，前瞻性杠杠的，早早结构，将产物，将户型做到极致，迎合了刚需这个主流群体。
所以现在，当恒大风雨飘摇的时间，它仍旧稳的一批。
4、增城现在以及未来，都会是广州楼市的压舱石。
我越来越觉得，增城楼市的存在，有了浓厚的ZZ色彩。
尤其在这个“房住不炒”的期间，增城楼市身上，是负担着政治使命的。
一方面，拉低广州均价；另一方面，充当着广州刚需，最后的桥头堡。
这也就决定了，增城的房子，不会也不能有太大的波动。
所以，冒死供地，增长供应。
那么，平凡人，该如何应对呢？
1、有能力的话，只管买改善型产物；
刚需成主流，意味着，改善型产物会相对稀缺，物以稀为贵，保值增值简直定性，就会更大。
2、新城，谨慎下手。
尤其是远离主城区、发展还不成熟、又非国家层面、只是地方政府搞的那种新城。
这种新城，发展优先级排在后面，在资源有限的情况下，发展历程，大概率会变慢。
3、二手发起观望。
一手限价，而且这个限价，或许还会是个中长期政策。
一手房卖不高价，势必就会传导到二手。
一方面，在一手限价面前，二手业主的心态，会软下来；
另一方面，未来也肯定会有越来越多的业主，因急用钱，笋价卖出房产，具体原因，不可形貌。
所以，二手，可以等一等，不消急。
03尾声
广州、深圳的这些土拍规则一出来，才算真正动摇了我对楼市的一些信念。
我想之前那些疯狂扩张，甚至月供到达7位数的炒房客，估计会后背发凉，惊出一身冷汗了。
因为，这已经触及了根本。
虽然照旧靠行政本领强压，虽然整个基本面照旧未有太大变化，但这份敢拿自己开刀，割自己肉的勇气，以及所传递出来的刻意，黑白常可怕的。
因此，发起所有炒房客，以及那些脑子里只有老履历的人，务必重新审视现在的房地产市场逻辑。
现在还鲁莽冒进，可能真的会如郭树清所说，付出惨重代价。 |
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