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本文泉源：期间周报 作者：胡天祥
广州原计划于6—7月进行第二批集中供地，延期之后终于确定土拍时间表。8月26日，广州集中挂牌48宗商品住宅用地，合计修建面积879万平方米，出让起始价1124亿元。
与第一批集中供地不同，第二批集中供地在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上，又增加了限房价、限贩卖对象、防马甲、一次性书面报价等出让方式，并将地块成交溢价率控制在15%以内，严限高价地。
“本次广州二批供地再次说明白此前多个都会暂缓供地是因为土拍规则发生了庞大变化，而非部分市场人士传言的开辟商报名遇冷。”8月27日，克而瑞广佛地域首席分析师肖文晓告诉期间周报记者，从二次土拍的规则设定可以看到，“稳地价”已经成为二次供地地方当局必须达成的重中之重。
同日，地产经济学家邓浩志告诉期间周报记者，广州的“限房价、限地价”出让方式，与“限房价、竞地价”不同，本质上已经留给开辟商一定的利润空间，有助于避免因无利可图最终偷工减料的情况。
严限高价地
相比第一批集中供地，广州第二批集中供地对竞拍规划作出多处调解。
起首是严格限制高价地。第一批集中供地，多宗热门地块溢价率超40%，而本次供地溢价率均控制在15%以下。
广州第一批集中供地合计揽金约906亿元，有4宗到达封顶价进入摇号环节。其中番禺新造、知识城E2和E3等多宗地块，溢价率到达45%；白云金沙洲地块楼板价高达42122元/平方米，不光跻身白云区宅地成交楼板价第三，更是一举冲进全广州楼面价前十。
“第一批集中供地，广州允许的最高溢价率可到达45%。这次调解，是把最高溢价率控制在15%以下。”肖文晓告诉期间周报记者，与此同时，广州还严格限制单宗地的竞买马甲，一个开辟商只允许报名一块地，目的是维护市场的健康发展和公道竞争，优胜劣汰同时又不至于寡头把持。
本次供地，黄埔、南沙共8宗地将实行“竞地价、限售价”方式，明白新建住房的最高贩卖代价。其中，位于黄埔的香雪地块，规定建成房屋贩卖代价不得高于38051元/平方米；南沙横沥岛四宗地块均限制房屋贩卖代价不凌驾37896元/平方米。
肖文晓告诉期间周报记者，这是广州第一次直接限定地块的未来售价。
广州中原研究发展部指出，由于官方对售价的限制覆盖整个开辟和贩卖周期，未来1—2年，板块楼价将被“牢牢摁住”。从积极的角度来看，“限售价”与现在各板块实行的“引导价”双管齐下，对影响地块周边一二手代价预期，打击谋利客入市起到一定作用。
多地出台土拍新政
除广州外，天津、苏州、杭州等地也纷纷对竞拍规则进行调解。
8月10日，天津宣布第二批集中供地61宗地块延期拍卖，并明白规定，竞拍房企提供资金泉源承诺和资信证明、最高溢价率不得凌驾15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”；8月17日，苏州对第二次集中土拍进行相关补充说明，要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地竞买。
8月25日，南京完满宅地出让规则，包括实行“限房价、定品格、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的羁系规范。同日，合肥公布本年第二批集中供地名单，由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，改为“价高者得+竞装配率+摇号”、“价高者得+投报高品格住宅建立方案+摇号”。
中国指数研究院指出，从苏州、济南、沈阳等地土拍规则调解来看，限制溢价率、增强购地资金审查、禁“马甲”、竞品格方案等，将成为土拍重要调解方向。针对拿地房企，由于年内首批土拍溢价率高企，房企现实拿地利润空间持续压缩，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企现实拿地本钱的原则，控制溢价水平并针对住房品格提出具体要求，保障房企一定的利润空间。
肖文晓告诉期间周报记者，通过本次土地供给侧的改革，“稳房价”和“稳预期“这两个调控目的的实现将更有保障。因此，相比首次供地部分都会房企反映算不过账的现象，“有利可图”的二次供地提高了对房企的吸引力。 |
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