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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
前些天加了个外地的家长，孩子毕业即将到北京工作的，咨询买房的事情。
本来以为说完就完事儿了，效果没想到被拉进个北漂妈妈群，多数都是孩子在北京或立刻来的。接连在群里被问了三天啊，聊的我都有跳广场舞的激动了。
父母们之以是焦急，是因为传看了某大V写的文章，内容是假如小两口不能做到年入百万，那在北京险些生存不下去。因为重要是育儿成本太高，学区房动辄万万，在30岁之前买不起的就不要留下了……
我以为这种文章没什么意思，贩卖焦急而已。
北京没那么邪乎，甭说现在房价涨的不猛了，就算是前些年猛涨的时候，还是有大量收入中等的年轻人留下了。伴随着城市经济一起成长挺好的，平凡人过平凡日子而已，并不是说只有最牛逼的才配留在北京，纯属瞎扯淡。
索性写几句，说说北京的情况。
固然我也不敢说相识北京，只是说个大概情况。
1．
到北京第一步就是租房子，买房之前也得先租房。这是所有北漂最容易受骗被坑的环节，乃至听说没有不被坑过的。那我就说个尺度流程吧。
必须找大中介，就那么几家，具体名字我就不提了，自己网上看排名。固然这指的都是这些中介名下的单间公寓，坚决不能租小公司的，价格上省不了多少钱，惹来的麻烦却少不了。假如看中的小区没有大公司的，那干脆就放弃，别冒险。
假如是从房东手里租，那找小公司也没什么题目，也就是直接和房东签约，中介公司只挣中介费那种。
但说个小经验，最好找那些转租的。
为什么？
因为能问清楚这个房东的配景和大致情况。北京的房东什么人都有，大方讲原理的和事儿多坑房客的都多了去了。最好找那些房东有正式工作，不是单指着房租生存的。
退房时被房东扣押金的事儿很多发生在回迁房小区。这也没办法，人家就指着这两套房过日子呢，必须琐屑较量，着实是大方不起。而非职业房东就好的多，多数只是贴补家用而已，减少麻烦是第一位的，犯不上太较量。
别的记取一点，北京的房东都怕麻烦，能自己解决的小事情就别找人家。为什么？就因为房租收益率太低。一套房别看价值挺高，但租金收益才1.5%左右，人家犯不上为了这点儿钱还提供多好的服务。
刚毕业来打工的一般也没多少钱，租不起高档小区，都是平凡的。那就只管都自理，别换个灯泡都找房东，否则那就等着到日子涨钱或退房时被扣钱吧。
总之一句话，什么样儿的租客能省钱？除了交租金都不带搭理房东的，那等租期到了的时候怎么都好语言。
房租多少，这其实没有尺度，平凡年轻人一般都租单间吧，焦点区的5000起正常，郊区的1000多也正常。我一般是发起只管租在郊区地铁沿线的，省下的钱买音频学习，坐地铁的时候听，两不延长。
很多人看了这发起估计会怼我：你知道天天通勤多累吗，哪还有精神再学习？
这是个人观点，没必要同一也不能强求。我年轻时也是这么过来的，那会儿的北京不但交通更不方便，想找个学习资料还得自己拿磁带去转录呢，远比现在麻烦多了。到现在想听讲座很省事了，我也仍旧对峙着，风俗了，做个饭遛个弯的工夫都能听两集。
我是认为这种学习的效果对年轻人更好。并不说内容和情势多好，而是指努力的效果。
因为这个世界上绝大多数人都是很懒的，懒到根本不学习。那在低级阶段，只要你比别人稍微努力一下，就有可能脱颖而出。
这就像玩儿游戏，大家的起点都一样，那什么玩家能最早晋级？除了真有钱的富二代，根本都是能花时间精神泡在游戏里的。
那学习也一样，就因为人们玩儿游戏刷抖音的时候不以为耗费精神，以是你只要稍微把精神放在学习上，成绩就能超过很多人。
2．
再说两句米饭钱用。
网上各种晒北京米饭钱的，多少钱的都有。有的1000块钱一个月，有的说几万都不敷。这因人而异，但以平凡生存来说，北京真的花不了多少钱。
年轻人除了通勤和通讯，其他的也就是饭费了。这些是刚需，其他的什么衣服化装品娱乐等等，都属于个人爱好，多花少花的看自己的能力。
但我发起是年轻人只管节俭，最好用资笔器义的思维，别用斲丧主义的。所谓资笔器义，就是把钱只管用在投资上，这些钱是资本，是要有收益的。所谓的投资就两种，一种知识与经验，一种就是金融资产。
而对于年轻人来说，对于还没买过房的刚需来说，你所攒下的每一分钱，都有可能在买房时撬动至少2倍的杠杆，能发挥最大的效用。而在平凡人的一生中，房贷可能是最划算的一次金融举动了。
固然，这只是个人观点，年轻人大都愿意斲丧，商业大佬们也都变着格式儿的勾引，无可逃避。这看自己吧，只是个发起而已。
3．
之后就是怎么买房。
甭听要一次到位什么的，年轻人刚踏入社会没几年，在没有土豪家庭的支持下，且到不了位呢。根据自己的能力，什么时期干什么事儿就行了，别理想能一口吃个胖子。
在中国的国情下，在大城市买房还是要趁早。毕竟咱们还没到经济缓慢发展的程度，城市化还是在举行的。以是假如能尽早的凑出首付就尽快上车，未必能靠升值赚多少钱，但能落个心里踏实，不被这城市发展所甩下。
首付资金未必非得多高，100万以上就属于正常，200万是大多数刚需的尺度，毕竟北京的中位数无非也才600万多点儿。200万用足额度的话能买到接近500万的，不算差。
首次买房没必要思量学区房，居住的性价比低，在保值上的政策风险也大，在好多年用不上学位的情况下不划算。只管就选择市区成熟板块，面积固然小点儿但稳定性强，置换的时候肯定不吃亏。
也可以买在近郊的地铁沿线，但这得看好板块和小区，必须买保值的。就因为这是日后置换的资本，必须保值。也不算难选，全北京就几个符合的，看通勤选择就行。
4．
之后通例的人生轨迹就是完婚生子。
假如不太晚的话，大概30岁出头的时候该思量孩子上学的题目了。一般提前两三年准备就行，乃至一年都不算晚，反正现在根本都是多校划片，准备的早晚都一样。
前几天有人问我，为什么折腾学区房和鸡娃的都是新北京人，而老北京们好像都挺佛系？
这观察的挺对，也不能说老北京不器重教育，但佛系的确实不少。
重要缘故原由有两点，
第一就是人家出生在罗马，起点已经是很多新北京人奋斗的目标了。那人家没必要太较量，反正怎么也并不差。
第二就是北京人看的多了，看惯了兴衰宠辱，再努力又能怎样，无非是吃自己这碗炸酱面。
打个比方吧，我的同学里险些没有折腾学区房的。但这前提是多数都有学区房，固然未必是在好学区，但既然有了就比没有的强，那还折腾什么？
其次是没有太高的期望值，除非是孩子真有天分，否则底线目标就是别出败家子儿，能守住这份家业就算乐成。更高的期望值是过程努力，但效果随缘吧，命里没有不强求。
而新北京人大部分都是从中小城市来的，在大城市扎的根儿还不深，那天然就要付出更多的努力，只管为下一代抬升起点。否则自己这辈子受的苦，弄不好孩子还得再来一遍。
学区房也别听那些大V的，什么万万起步2000万平凡的，扯淡。顶级学区7/800万是起步价，但中等学区大多数都5/600就行。固然也不自制，但这不就是为了孩子上学吗，只要达到目的就行，没必要非得攀比。
孩子上了学之后多数就算用完了学位，只要不影响小升初直升，那学区房就可以卖掉了，相当于用置换成本买了个学籍。假定600万，置换成本控制在5%就是30万，和当年的择校费差不多，怎么都是这些钱。
当年能交钱择校的时候，家长们绝大多数也是花钱买学位，然后租房上学。怎么一换成学区房就想不明白了呢？
假定没有学区房这一说，就问自己交30万赞助费干不干吧？
大多数人是会认头的，反正也没别的办法。而且这笔钱也有可能少花点儿，20万也有可能，看情况吧。
5．
学区房卖掉之后一般两个选择：
或是买投资房，然后换租在学校附近。
或是在学区外买个宜居的，恒久自住，只要以为接送方便就行。
我是选择的第一种，还是离学校近更方便，随着孩子换校区就换房，节省很多时间精神，对孩子也好。这在小学低年级时不显着，但到了高年级和初中就上风大多了。
反正在我看来，在孩子学习压力加大之后，天天让他们多睡个20分钟，比父母非得住自己的房子更告急。
而且换租也更划算，划一总价的房子，换租能租到更高价值的房，占点儿自制。
6．
买改善房，
这根本都是奔40，或者40岁以上的选择了。险些是最后一次大折腾，下次再买就是养老房了。
改善房在我看来就没必要太注重什么投资了，辛苦了半辈子应该以居住为主。只要是板块差不多，那品格高的都会保值性不错，根本不会吃亏。
以是这都没什么说的，有多少钱干多少事儿，选择能力范围内最喜好的就行。
至于养老房，我是以为没必要准备的太早。我是40岁准备的，北京郊区和外地的都买了，效果是想的挺好却全没用上。甭说我了，连我父母都不爱去住。最后着实烦了还就都买了，里外里什么钱都没挣着。以是还是什么岁数干什么事儿吧，真到了当时候再说。
7．
写多了，本来是就想说年轻人买房的，写到退休了。
不过我的意思很明白，北京固然说压力很大，但没到很多大V渲染的那种恐怖程度。或者这么说吧，假如有父母能帮衬一下，那只要是工资收入不太低，在北京都能生存下去，先稳定再说发展。
在北京着实混不下去的，根本以学历不高的居多。能力再不高，家里也帮不了，那确着实北京会很难过。以是年轻人最好别非得纯靠自己的能力，在北京这种城市未必符合，父母能提供资助就最好担当，别意气用事。
在大城市发展的目的就是借势，而懂得向父母求助也是一种借势。
中国父母是世界上最无私的，为了儿女能倾尽所有。只要是合法的耗费或投资，好比买房，该求援就求援。以我这几天卧底在妈妈群来说，看到的父母们都是至心愿意资助孩子的。
总之，固然从古代就是“长安居大不易”，但只要是努力不放弃，没什么留不下的。
甭听某些大V贩卖焦急，说十个北漂儿九个得脱离，那是旅游体验人生，不是真正的工作与生存。
我刚才还问了公司的小伙子，他的同学留着北京的，绝大多数混的都不错，脱离的有几个，也不是说混不下去走的，而是有了更好的发展方向。
以是，北京是全国人民的北京，伟人当年才挣8块大洋，还没拉洋车的挣的多呢，那在北京都能生存，何况现在呢。
最差的无非是熬着，而所有的伟大都是熬出来的。
仅供参考。
任意买房都能发财的年代已往了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！ |
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