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历来大救市，离不开降息，可以说救市，在昨天终于开始发大招了！
就在5月15日，官方再次下达重大利好，楼市松绑更进一步。
1.央行降息齐发力，力度有多大？
央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
那这意味着什么呢？
这意味着，如果你买普通住宅，而且是首套，则可以享受LPR基准利率下浮20个基点的特大优惠。
目前最新5年期LPR4.6%，此次下调后，首套房最低利率可为4.4%。
说白了，这就是一次针对楼市的定向降息，4.4%可能不是今年最低房贷利率。
按最新政策算，我们来粗略地计算一下，如果首套房贷款每100万每月利息为5007.61，比之前省118.83元。
整体来看，100万的贷款，首套房贷利率为4.4%，只需付4.4万利息，比之前省了4000元。
这次降息针对的是首次购房者，但利好不止刚需。
除了首套刚需叫做首次购房者，很多城市现行政策是，只要在本地没有房产和房贷记录，就可以按照首房首贷计算，比如武汉、南京等等。
不过，这次采取的策略依旧是因城施策，也就是说调控的大权还是在地方手上，虽然不是全国普降，但此举无疑为各地刺激楼市，留出了更大的空间。
2.这是什么级别的利好？对楼市有何影响？
此前虽然央行已经明确，首套房利率可以最低到4.6%，但绝大多数城市没有低到这个水平。
比如央行日前公布的数据显示：2022年3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。
以苏州或者惠州为例，去年三季度的时候，首套房贷利率仍然超过6%。如果按照央行最新规定的4.4%执行，那么200万的贷款，按照30年贷款期、等额本息方式，月负担会下降16.5%。至于总利率支出，则从231.7万元下降到160.5万元。
对于买房人来说，这确实是一个大的利好。
那为什么央行和银保监会在这会儿来了一个政策大转弯呢？
首先肯定是人们的经济增长预期转弱。
昨天，国家统计局公布了4月份的主要经济数据。4月社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%。
而5月13日，央行也公布了4月金融数据和社会融资数据统计，人民币贷款增长明显放缓。其中，4月人民币贷款增加6454亿元，仅相当于3月的五分之一，同比少增8231亿元；社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期减少9468亿元。
也就是说，三驾马车之二：消费，投资，往前跑起都有点累。而另外一架“出口”，显然面临着湍流涌动的大变局。
还有一个原因就是——居民入市需求降低。
今年2月，居民住房贷款减少459亿，这是2007年统计数据以来的首次负增长；3月仍然同比少增规模2500亿；4月，减少605亿，是有史以来第二次减少，同比少增规模达到4022亿。
大家买房意愿降低是不争的事实，许多人选择提前还房贷，“年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。
基于数据面反映的两个因素，央行定向下调了首套房贷利率。目的就是刺激市场，稳定楼市，不至于对经济形成明显拖累，也不至于造成系统性风险。
虽然说单靠降息，确实不足以刺激市场立马回暖。但是这次降息力度是猛的，释放出的政策信号十足，接下来各地的救市政策想必会更猛。
3.比政策更重要的，是政策背后的信心。
自2022年以来，多个城市陆续出台购房补贴等利好政策，从3月份开始，更是有超过80个城市松绑了楼市政策。
不过，令人感到奇怪的是，楼市的成交量还是非常低迷的，30个主要城市一季度房产成交量下降47%。
据中指研究院的数据：今年1-4月TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。
我们再来看人民币贷款，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
时至今日，不只是房价降了，贷款的利率降低，就连买房的门槛也降低了很多。楼市暖风不断，成交量却不见回暖，为何在这样的条件下，大家还是不愿意买房呢？
这主要是房地产市场已经趋于饱和；国内居民收入减少，购房意愿下降。
更关键的是，之前推动房地产成交量的，棚改货币化安置，以及城镇化已经步入尾声，国内的购房总体需求大幅滑落，再像过去那样靠对楼市松绑恐怕难以取得预期的效果了。
未来市场将逐步回暖，尤其是一些有人口增量、级别较高、经济发达、出台了较大力度放松政策的城市。比如南京、苏州、东莞等。
现在的楼市，太需要利好了。而利好，正逐步到来，并全面发力！ |
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