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房贷利率下调之前,房价先降了|数据周报

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发表于 2022-5-18 04:07:00|来自:中国 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,我是小钧。
数据周报时间,为大家播报上一周的(2022.5.9-5.15)数据。
15号,央行发布重磅消息,宣布下调首套普宅房贷利率,以目前五年期LPR为4.6%来计算,首套房贷利率最低可以到4.4%。
下面我们来看上周北京成交情况。
01
北京新房成交均价
63438元/㎡
统计数据显示,剔除补网签因素,上周北京住宅成交均价63438元/㎡,相比前一周下跌4.3%。虽然跌幅不小,但是整体依然维持在6万+/㎡,这也是销冠100一直以来的判断。

回顾4月以来的成交价,除了4月最后一周均价为5.9万/㎡之外,其余都达到了6.3万/㎡,最高是5.2-5.8那一周,达到了6.6万/㎡。上周均价回落,大概是受到成交结构的影响。
小钧查了下网签前十的项目,峯范北京成交59套、2.39亿,排名第三,网签均价4.93万/㎡,拉低了成交价。
尽管如此,成交前十中,中海滙德里、天坛府、北清云际、融御等高价盘的依然起到了有力的支撑作用,将均价稳定在了6.3万/㎡。
02
北京连续两周零供应
北京供应已经连续两周挂零,除了春节、国庆等假期外,这样的现象并不多见。
小钧分析,一来是疫情影响了很多项目的进展,二来也是集中供地带来的供应新趋势。

集中供地后,房企抢跑叠加北京营商环境优化,集中取证成为一种新现象,因此供应也如坐过山车一般。
在五一之前,北京刚有一批新房取证,出现供应新高。拉长时间轴来看,这样的情况在未来,会呈现明显的周期性,而且这个趋势,在过往的数据中已经能观察到苗头。
在成交上,上周只有7.12万平,环比减少了7.65%。
5月12日深夜住建委发布通知,售楼处、中介门店在5月13日至5月15日期间暂停现场经营活动,相当于按了3天的暂停。
不过,仍有一些项目在有条不紊地筹备着。例如上周龙樾天元公布了户型,详情可点击西四环新盘户型曝光!你会买单吗?
中海旧宫地块也快要亮相了,藏峰系产品,具体可以参考之前的甲叁號院和京叁號院。
户型网上流传着两个版本,一个是120-180㎡三至四居,另一个是168-240㎡四居,小钧猜测前者的可能性大一点,因为对于南城来说这个面积段更保险一点。
03
11个区房价上涨
西城领涨
上周,北京有11个区房价上涨,其中西城区领涨,上涨幅度为30.89%。

西城房价最高,达到了120164元/㎡,不仅连续两周上涨,且涨幅有所扩大。
小钧看了下网签,上周西城中骏天宸以12.8万/㎡的单价网签了一套137平三居。
此外,在城六区中,丰台、石景山、朝阳的涨幅都不小,分别为10.68%、8.08%、7.29%。主要是一些高价项目的拉动作用。
近郊区中,房山、昌平和通州的涨幅比较大。而远郊区中,延庆、怀柔、密云均有所上涨,而且密云涨幅最大,达18.91%。
04
二环以内涨幅最高
上周,只有二环内和四至五环的房价出现上涨,其余环线范围内均出现不同幅度的下跌。整体来看,主要表现出以下特征:

涨幅最大的要数二环内,为8.71%。这要归功于西城成交了1套紫金印象,均价9.98万,以一己之力拉高了二环内的价格。
此外,六环外跌幅最大,成交均价31452元/㎡,下降8.92%,同样是成交结构导致的。
而二至三环虽然下跌了1.7%,但成交价最高,达到了113832元/㎡,是因为新型共产房天恒学院里网签所致,该项目已经完成60%的网签,相信很快就结束了。
今年内城项目很多,例如北京瑞府、端礼著都是10万+的价格,均在三环内,入市后预计二至三环的均价会有所提高。
另外,三至四环也下跌了4.76%,是因为一枚古早的限竞房洺悦苑出现了1套网签,拉低了价格。
不过,三、四环之间有两个项目表现比较亮眼:中海甲叁號院一周网签5套,中国府一周网签3套,丰台东南板块的豪宅支棱起来了。
但从总量来看,中海甲叁號院去化率54%;中国府去化20.3%。在丽泽板块不断上新的情况下,这两个项目的销售压力还是蛮大的。
05
北京库存仍高位运行
上周,北京新房库存有所下降,但是依然处于高位,为829.8万平,去化周期为96.8周,大概是两年多一点,大家可以慢慢选。

上文说过,受到集中供地影响,供应波动大,库存也不稳定。
比如2021年7月至9月底,库存一直处于警戒线之下。当时刚实施集中供地,新房供应出现了空窗期,一批次项目还未入市。9月底大批项目取证入市后,库存才慢慢上涨。
目前,央行已经发布了房贷利率的下调的政策,虽然北京目前还没有动静,但是也起到了提振信心的作用,是一个好信号。
相信只要疫情过去,楼市重回往日热闹,会快速消化一波库存。
06
东城、石景山库存告急
上周,各区去化周期变化不大,东城区、海淀区依旧库存告急。

东城告急是无法弥补的,毕竟区域内没有新增土地入市。
海淀还有地,但并不着急供出来。表姐曾经提到的永丰F2,可能是今年海淀唯一的供地了。
石景山二批次会有一宗衙门口地块入市,指导价7.95万/㎡。看网签,长安悦玺卖得并不算好,小钧也暗暗为这块地捏把汗。
07
富春山居网签倒数第一
眼尖的小伙伴可能已经发现了,这次的网签金额排行和网签率榜单是倒序排名的。
为了从另一维度为大家展示数据,也为了激励去化不太好的项目。

先来看网签金额榜,销售额超10亿的项目只有9个,学府壹号院网签127.09亿,一骑绝尘。
位于门头沟的富春山居排名倒数第一,网签金额才500万,就卖了1套,均价38343元/㎡。
相比指导价6.3万/㎡差不多打了6折,但还是卖不动。小钧认为原因是多方面,位置不好、产品错配以及石景山的分流等。
怀山府网签金额排名倒数第二。供需关系决定市场,怀柔需求少,去化周期最长。因此怀山府的销售道阻且长。
排名倒数第三的是天时汤山御邸,作为北边的项目,这样的成绩并不好看,希望以后可以慢慢追上来。

再来看网签率的排名,怀山府、富春山居像一对难兄难弟,分别拿下倒数第一和倒数第二。
中绿东岳府网签率依然是稳稳的倒数第三,没有变化。
不变的还有排名前五的选手,望京养云、学府壹号院、保利锦上、北清云际和奥森春晓。
且望京养云非常稳,自从追上学府壹号院之后就没下去过第一名。
这其中,两个是倒挂盘、一个四环稀缺盘、两个是位于供应很少的北部,各有热销的道理。
看来一个项目要想卖得好,必须有点绝活才行,在此也祝福其他选手。
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