高房价、难就业、财阀垄断、阶层固化,拦阻韩国年轻人发展的每一道屏障,都难以被容易打破。 韩国首尔的江南区,是著名的富人区,也是全韩国房价最高的地方,不过,这里的楼市,正在经历一场暴跌。 比如,一套面积仅48平方米的公寓,2021年,它的售价是23亿韩元,换算一下,差不多人民币1220万元。到现在,它的售价只要13韩元,差不多人民币700万元。短短2年时间,降了10亿韩元,差不多520万元人民币。 其实不止江南区,韩国整体房价已经连续9个月下跌,在首尔,部分公寓急降30%到40%,公寓成交量更是暴跌超70%。 为了促销,韩国地产开发商们乃至在广告里承诺,买房子,送奔驰;买房子,送家电;买房子,不要钱,啊不,这最后一个是我自己编的。 送东西,有什么用?关键是价格,暴跌后的房价,对于大部分韩国普通人来说,仍然高不可攀。 十多年前,大卫·科尔曼说过:韩国有可能成为全球首个消失的国家。 消不消失我不知道,但韩国的房地产的这种模式,“吃枣药丸”。 这一期我们要聊的是,房东跑路,租客崩溃的韩国楼市,还有不婚主义的韩国年轻人。 01.杠杆游戏 和历史上所有房地产故事一样,韩国的故事,也始于熟悉的配方。 2016年,欧债危机伸张到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,政策刺激了房地产市场的活跃度,尤其是首尔等大城市,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发,韩国将基准利率降到了0.5%。韩国房价,直接飙升。 韩国政府的频繁调控,在飞速蹿升的房价面前,不能说不值一提,只能说不堪一击。 炒房客的贪婪,民众的焦虑,海外投资者的煽风点火,无一不对房价的上涨起着推波助澜的作用。 就在利率上下行期间,韩国的“传贳房”体系,更是通过杠杆,加大了对房价暴涨暴跌的效果,让人根天职不清这是buff,还是debuff。 韩国的房地产市场,与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外,存在第三种方式——传贳房。一种介于月租和所有权之间的选择,在传贳房租约最开始,租户需要缴纳一笔单一保证金,金额大概是要租的房子的市场价值的50%到80%。其后在整个租约期间,不需要再支付其他租金。合约通常为2年,期满可续。房东需要在合约期满后,原封不动的退还所有押金。至于房东要拿这个押金去干啥,跟租客半毛钱关系没有。 虽然不是空手套白狼的白嫖白住,但也确实有些不可思议了。 究竟,对于普通人来说,相比于全款买房,如果只要付个五到八成的押金,而且还能期满退还,那无异于天上掉馅饼。 而当韩国银行的贷款利息,远远低于租月租房要付的月租金时。那这个病,可就真的太大了。 2023年3月,韩国银行的贷款利息为5.17%。而韩国友利银行的传贳贷款利息为4.34%。 在首尔市,月租房的平均月租金为80万韩元(约合人民币4800元),相当于年租金为960万韩元(约合人民币57600元)。如果以一套房子价值一千万韩元(约合人民币60万元)为例,那么月租房的年租金相当于房价的9.6%,而传贳贷款的年利息则只有4.34%,乃至更低。如果是你,你怎么选? 至于收了押金的房东,他们当然不可能在韩国不断降低根本利率时,选择存银行吃利息。所以,唯一的选择,更好的选择,就是买第二套,第三套,第四套,无限套娃,将信贷杠杆用到极致,用魔法打败魔法。 租客可以省钱,房东利滚利赚钱,一举两得,双向奔赴,相互成就。 其实不是,这是三赢局面,还有银行业,银行业通过庞大的业务规模,也获取了不菲的利差收入。三者处在了一种微妙的平衡。但是说到底,这不就是左脚踩右脚,原地飞升,不知道这离谱的房地产租房模式,韩国有没有申遗呢? 既然是如此良好的房地产模式,参与的人当然不仅仅是没钱的韩国普通人。 2017年,JYP老板朴振英就曾在《无限挑衅》中说过,他居住的两层楼乡间别墅都是传贳房。2019年,在《我家的熊孩子》节目中,李秉宪和李敏贞夫妇公开过他们所住的豪宅,其实也是传贳房。 明星住传贳房是出于隐私或税收考虑,那普通人呢?想要靠低息租房,攒点钱在未来买房吗?确实,只要房价不跌,房东、租客还有银行业就处于一种,看似三赢的关系,可现实,远比梦想来的残酷。 就在全球发达经济体普遍面临几十年来的超高通胀时,韩国央行身先士卒,最早开启了加息周期。这一剂后劲十足的猛药,让人窒息。 2021年8月至2023年3月,韩国十次加息。 从2007年底到2022年底,韩国家庭的债务几乎增加了两倍,从665万亿韩元到1867万亿韩元。其中住房贷款,超过了一半。 2022年,韩国发生了2073起传贳房保证金并吞案,涉及金额达到7250亿韩元。 2023年4月,韩国经济研究所报告称,韩国的传贳贷规模高达1058万亿韩元。 同月,韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元,家庭债务与GDP的比率提高到157%。 冰冷的数字背后,是一个个消失殆尽的鲜活生命,是一个个支离破碎的韩国家庭。 房价下跌、资金断裂,还不上租客押金的房东们,携款潜逃、不翼而飞。 泡沫破灭、身负巨债,还不上银行贷款的租客们,不堪压力、下落不明。 02.影子金融 如果说短期利率的波动是韩国这一轮房地产暴跌的诱因,那么隐藏在传贳房下面的更深层原因,则是房地产的过分金融化。 在宏观经济良好时,经济的发展能够隐藏大部分的标题,一旦实体经济开始向下,楼市泡沫破灭的程度,往往几倍于实体经济的衰落。 而过去的地产危机告诉我们,购房者的资金断裂,租客的血本无归,从来都不是楼市噩梦的全部。更深的黑影,还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。 2021年末韩国家庭信贷总额创下新高,达到1863万亿,两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。 而韩国房贷利率已经上调至7%~8%的高位。上一次,各韩国银行上调房贷利率至8%附近,还是在2008年。 而韩国家庭几乎80%的未偿贷款,采用浮动利率,房贷利率如此上蹿,对于普通购房人都已经黑白常沉重的压力,更不用说放杠杆的买家了。 韩国房源网站Zigbang计算,当抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市住民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的60%到70%。 韩国金融监管机构也预计,随着平均抵押贷款利率7%,拖欠贷款的人数可能会达到190万人。 随着韩国楼市不断下跌,创下历史之最,同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。 根据《东亚日报》,对韩国建筑企业 300 强资产负债表的分析,负债率超过300%的企业数量是22家,比2021年增加了两倍多。 2023年,共有826家建筑企业倒闭,同比增长了29%,韩国房地产至此陷入了活动性危机。 2022年11月,韩国乐高乐园开发商,出现了一笔2050亿韩元的债务违约,这笔债务原本由韩国地方政府进行担保。违约发生后,地方政府并没有推行担保职责。 渣男行为直接点燃了市场对开发商融资的全面担忧,而且伸张到了整个企业债市场。 韩国信贷市场敏捷恶化,企业贷款难度直线上升。三个月内,评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差,飙升至149个基点。 2022年11月21日,韩国商业票据收益率达到5.36%,飙升至13年最高水平,企业融资一度陷入僵局。 别的,由于利率长期保持在低位,游离于银行系统之外,不受健全法规制度限制的房地产影子金融,在2022年9月底时,已经达到876万亿韩元,刷新了历史最高纪录。 尽管韩国当局及时介入,启动了万亿韩元救市计划。但对于韩国政府来说,这不过是暂时性的将地产危机掩盖了起来。 因为真正棘手的,不是韩国的地产,而是韩国的未来。 03.勺子理论 1973年,韩国GDP增速也接近过恐怖的接近15%。但是,自1998年亚洲金融危机后,韩国的经济增长开始放缓。随着社会发展越来越成熟后,这些年,已经不知不觉地跌到了2%附近。 在这个时间,成熟并不是一个好词,成熟就意味着没有新的增长点,社会就会失去新的活力,走上僵化,固定的发展轨道。所以成熟,其实是一种阑珊。而这种阑珊在韩国的社会层面,尤为显著。 2020年首尔市生齿时隔32年首次跌破千万大关。按照这个数字推算,韩国将成为“全球首个消失的国家”。 低生养率的根本,不过是韩国社会阶层固化、上升渠道狭小和经济下行等原因。 父母在财阀集团工作,含着金汤勺出生的孩子,起点就在罗马。而父母是低收入群体,含着土勺子出生的孩子,要奋斗了18年才和金勺一族坐在一起喝咖啡。 和印度的种姓制度略有不同的是,如许以出身把人三六九等的说法,在韩国被称为“勺子理论”。 为了摸到金汤勺,土勺一族选择了向上考学这条路。不眠不休的在自习室里疯狂内卷,计划用名校学历作为进入财阀集团的敲门砖。 所以,整个韩国呈现出了近乎失常的高考和公务员压力。 韩国有一种专门为测验人群准备的出租房,(gositel),测验院。这个奇葩玩意几乎出现在每一部韩国电影又或是电视剧里。四平米的格子间里,一张床,一张书桌,行李放床下,侧边留窄道,租金便宜,很多韩国学生都在这种地方混过。究竟,如果关键战役发挥不好,几乎就等同于一辈子掉坑里了。 可惜的是,当土勺一族在格子间里,奋笔疾书、努力备考,金勺一族早已经报名了500一课时的一对一私教。 韩国社会20%的上位阶层,和20%的下位阶层,在教诲费用支出上的差距,达到了29倍。 过去,韩国也经历过全民突破阶层的年代。不过到了这些年,却已经消磨殆尽。一场高考后,就大概知道自己这一生是什么样了。 不用勉强,究竟,强扭的瓜不甜,勉强也没啥用。 想想,能创的业,早就被人创得差不多了,更况且绝大部分人,根本没有创业所需的启动资金,能让自己霍霍。 进了大企业,也不能保证顺遂升上去。上等婆罗门也有自己的孩子,嗷嗷待哺等着接班。 当家世会被世袭,当学历成为奢望,当晋升只是无望,当买不起房,当结不起婚,当生不起孩子,对于韩国年轻人来说,既然诸事不顺,那不如回家做个三和大神,当一名有“志气”的NEET,不用学习、不用上班、不用努力。 因为真正能够努力的方向和希望,也只剩下了能一夜暴富的炒股和炒币了。赌赢了就不用再为房子抱怨了,赌赢了就不用再为生计发愁了。 何以解忧,唯有暴富。 04.一粒灰 天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。 作为全民炒股的国家,2022年2月,韩国总生齿5160万人;2022年2月,韩国的股票活跃账户首次突破6000万。 不像许多国家对投资者,都会进行适当性管理,韩国对自然人入市,没有年事限制,未成年人只要征得父母或法定代理人同意后,便可开设账户炒股。一些韩国家长,为了培养孩子的股民意识,还会主动给孩子开设股票账号,从娃娃抓起,一样平常逊们如何操作。 2022年3月16日,三星召开的第53届股东大会上,出席会议中年事最小的股东,是一名11岁的小学生。上至政府官员下至小学生,全员都在股市中厮杀,希望自己就是下一个格里芬,下一个鲍尔森,下一个索罗斯。 究竟,阶层固化、财阀当道,没有人愿意一辈子只做财阀的齿轮,没有人愿意一辈子被锁死在社会底层。能做的,也只有想尽办法,任何可以改变命运的办法。 他们也知道,如此冒险后,只有两条路可走,要么财富自由,要么纵身一跃。可幸运儿终究是少数,大部分赔上身家性命的韩国年轻人,终极只是淹没在了时代的夹缝中,隐入尘烟。 悲剧,每天都在韩国各地发生,却总也拦不住前赴后继,炒股、炒币和炒房的韩国年轻人。每个人都在自我催眠,自己会是谁人不被辜负的幸运儿。 想想《鱿鱼游戏》的谁人男主角,他不就是如许一根废柴吗?一把年纪还在啃老,热衷赌博,幻想一夜暴富。 要么怎么说,艺术来源于生存呢? 还有女权、YOLO、不婚主义,自觉翻身无望的韩国年轻人,觉得这辈子已经够惨了,还结什么婚?生什么孩子?大声的喊着,“又没有皇冠要继承”、“为什么要给这个世界再添上两个牛马呢”? 2020年,一项调查表现,53%的韩国年轻人是不婚主义。 文化推动产业发展,一个人用饭的格子间、一个人唱歌的KTV、一个人居住、终身不婚的小型公寓,由此应运而生。他们也不担心过去发出去的份子钱,究竟只要举办一个单身仪式,就可以尽数收回。 既然如许想了,那还结什么婚?还买什么房子?还省什么钱? 于是,新的文化又兴起了:YOLO- You Only Live Once,你只活一次。既然只能活一次,难道不该精彩点吗?难道不应该做自己想做的吗?怎么能做牛做马呢?为什么要一辈子做自己不想做的事?为什么自己要疯狂攒钱?然后让别人醉生梦死? 疯狂享受当下,把钱全部花在纵情享乐上,使劲儿造使劲儿玩,才是硬道理。所以,汉江的水里,都是咖啡因。韩国的青年,都不用睡觉。 窒息的社会压力下,韩国年轻人早早的成了“三抛一代”,不恋爱、不完婚、不生娃。 因为高房价、难就业、财阀垄断、阶层固化,这拦阻着韩国年轻人发展的每一道屏障,都难以被容易打破。选择三抛,是因为一切努力都不曾被瞥见。选择投机,是因为豪赌或许也是一种自洽。 时代的一粒灰,落在一个平凡人的头上,真的是无法承受之重。 来源:https://view.inews.qq.com/k/20241224A07H2Q00 免责声明:如果侵犯了您的权益,请联系站长,我们会及时删除侵权内容,谢谢合作! |